Ненужная «Золотая миля»

Проект бюро «Остоженка», выставленый на второй архитектурной биеннале в Москве, вызвал большой интерес. У всех. Кроме самарцев. Хотя в основе проекта – реконструкция нашей улицы Молодогвардейской. «Новая газета» уже писала об этом проекте, которые поможет спасти старый город. Наш корреспондент посмотрел на московскую выставку вблизи.

Что это такое?

Статус «АрхМосквы» и биеннале очень высок. Это самые престижные выставки страны, куда приезжают мировые звезды. В этом году гостем был великий голландец Рэм Колхас.

Другой голландец — Барт Голдхорн курирует «АрхМоскву» третий год подряд. Он попытался сфокусироваться на двух моментах – градостроительство и социальная политика в строительстве.

В 2008 была самая «жирная» выставка, посвященная новым русским городам, где были все главные бюро с огромными проектами городов на пустом месте (под Москвой, на Черном море, в Черногории и т.п.), показывающими полную веру в то, что самая смелая идея найдет своего пастыря на отмыв бюджетных денег под госпрограмму. Например, бюро «Остоженка» выставило проект Инфо-сити нанотехнологий под Зеленоградом на 4 миллиона квадратных метров, состоящий сплошь из 30-45-этажных башен. В то же время Барт Голдхорн выставил большую экспозицию о социальном жилье в Европе от Нидерландов до Словении, которая ярко контрастировала с российскими кривляньями. Была показана очень качественная архитектура весьма известных европейских бюро, рыночная стоимость которой не превышала 1300 евро/м2 – и это еще до кризиса. Кстати, эту выставку Голдхорн привозил в 2009 году и в Самару, но здесь она особого интереса не вызвала.

Пермь прёт!

В этом году почти все маститые русские бюро пропали. Главным событием стала сдача мастерплана Перми голландским бюро Киеса Кристианса KCAP пермскому губернатору. Эта работа велась в течение нескольких лет по заказу пермяков. У голландцев одним из ключевых разработчиков была Маша Пидодня, выпускница самарского архитктурного института, ученица Самогорова. Голландцы были генподрядчиками проектных работ, с ними в команде работали также транспортники, экономисты, рабочие, использующие электроинструмент, консультанты по дизайну городской среды из разных стран: венгры, англичане вроде и т.д. Общая стоимость их работы составила 400 миллионов рублей. Фантастическая сумма!

Но если на затраченное время поделить количество, уровень спецов и глубину проработки учесть, то деньги получаются очень уместные.

Первое, что поражает в этой работе – абсолютная доступность изложения. Документ понятен не только градостроителям, но и обычным гражданам. Становится понятна необоснованная запутанность доморощенных генпланов, объясняющаяся и вековым отсутствием необходимости контакта градостроителей с непосредственным потребителем – горожанами, и безусловной зависимостью местных проектировщиков от подковерных интересов властей.

Непонятки

К сожалению, ни московский, ни самарский генпланы никому, кроме разработчиков и закулисных кардиналов, не понятны. Подавляющему большинству архитекторов в том числе. Поэтому процедура слушаний при принятии наших генпланов лишена всякого смысла, хотя бы потому, что нет толмача, отстаивающего интересы граждан. В цивилизованном мире общины, кондоминиумы и другие гражданские объединения нанимают юристов, чтобы участвовать в обсуждении подобных документов, и это при несравнимо более четкой законодательной базе, где нет места оборотам типа «как правило», которыми изобилуют наши СНиПы и СанПиНы, оставляющие невнятными формулировками целую вселенную разночтений для будущих взяток. В так называемом самарском генплане так до сих пор и нет ключевых параметров зон регулирования застройки. Этажность, плотность застройки, плотность населения реконструируемой территории — все это предмет торга на стадии согласований из-за корявой, противоречивой и некачественной законодательной базы.

Потенциал

В пермском мастерплане все, речь и графика, очищены от ненужных подробностей. Проанализирован потенциал территории города в сравнении с плотностью существующей застройки, таким же образом проанализирована транспортная инфраструктура и степень амортизации жилого фонда, просчитан целый ряд экономических сценариев капитализации недвижимости. И главный результат анализа – заключение об огромном незадействованном потенциале внутренних территорий города, и центральной части, и районов массовой застройки, что говорит о возможности уплотнения и создания компактного города с экономическими качествами, сообразными европейским городам. Это освободит город от огромных затрат на организацию дорогостоящей транспортной и инженерной инфраструктуры в ранее предполагаемых новых микрорайонах на пустых территориях. Разумеется, что после констатации проблем авторы переходят к стратегии. В стратегии по гражданскому строительству делается ставка на поддержание и создание застройки переходных масштабов, т.е. малой и средней этажности. Плохое содержание жилого фонда российских городов приведет к тому, что через 10-15 лет останутся только 1-2-этажные индивидуальные здания (в основном на периферии) и еще не упавшие, а также вновь возводимые многоэтажные бараки, которые вытесняют историческую застройку из центра. То есть самое главное для гуманизации среды – восстановить разнообразие ее масштабов в центре города и создать его в микрорайонах.

Транспорт

Для решения транспортных проблем делается упор на развитии общественного транспорта, велосипеда, кстати, тоже, пропаганде здорового образа жизни. Самая смешная (и убедительная!) картинка из мастерплана про сравнение занятой площади одним количеством людей в машинах, на автобусе и велосипедах. Показана улица с пробкой из легковых машин метров на 500, потом то же количество людей на велосипедах – метров 20, и один автобус с тем же контингентом. Вопросы про мнимую необходимость расширения сечения улиц и всякие развязки снимаются.

Новые районы

Ранее в Перми, как и в Самаре, планировалось возведение новых микрорайонов за Камой, что привело бы к строительству мостов, дорог, инженерных коммуникаций, а также появлению еще одной неблагоустроенной низкокачественной территории панельного мусора (жилья). Удаленность района ведет к излишней миграции населения к рабочим местам, в центр, и дополнительную нагрузку на автодороги – пробки. В Самаре это район Заречья, строительство которого лоббировалось владельцами земель, для полноценной интеграции которых (строительства мостов, дорог, сетей) потребуется гораздо больше денег, чем на уплотнение и приведение в порядок, реконструкцию существующих жилых территорий. В результате город получил бы еще одну головную боль на периферии, а центр так и остался бы рыхлым.

Плотность

При том, что эффективность использования территории при бесхозном использовании земли, которое имеет место, у нас крайне низкая – в пределах 15 000 м2 (max 17 000 м2) надземной площади на гектар. Парадокс заключается в том, что наиболее урбанизированные кварталы старой Самары высотой в 2, 3, 4 этажа, вдоль Куйбышевской, Фрунзе, часть Молодогвардейской, обладают той же самой плотностью застройки! Чего уж говорить о центре Питера или Хельсинки (который ставится в пример голландцами), там плотность исторической застройки в 4-5 этажей дает – 25-30 000 м2/га.

По исследованию KCAP, в Перми наибольшей плотностью обладают районы многоэтажной панельной застройки – порядка 17 000 м2/га, что для европейского города является очень невысоким показателем. Есть промежуточные районы 1940-60-х годов с плотностью порядка 14-15 000 м2/га и, наконец, историческая мало урбанизированная 1-2-этажная застройка – 11000 м2/га. Т.е. центральная часть города парадоксально является наименее плотной. Предлагая застраивать город домами, не превышающими 6 этажей, они выдвигают также дополнительные правила, способствующие сохранению гуманного масштаба, как, например, – строить рядом с историческими зданиями новые сооружения с максимальным превышением на 1 этаж. Высотные здания разрешены в исключительных случаях и только в виде точечных башен, но не пластин. До подробностей внутриквартального устройства они не доходят. По их расчету, центральная часть города вполне может уплотниться до 22 000 м2/га.

Наш проект

Предложение «Остоженки» по Самаре, по сути, детализирует данную стратегию уплотнения исторических территорий. Главная задача проекта — доказать, что существует более гуманная альтернатива сложившимся в Самаре методам реконструкции исторического центра, уничтожающим культурное богатство, разнообразие и качество городской среды. В экономическом плане эта альтернатива выгодней строительства многоэтажных монстров, извивающихся между недоснесенными объектами культурного наследия.

Это система, по которой потенциальный инвестор сможет сразу просчитать экономический потенциал участка без конфликта с охранными нормативами. А значит, коррупционная емкость сильно снижается. Предлагается равномерно распределенная плотная застройка, не превышающая 4 этажей по периметру квартала и 5 жилых этажей в глубине. Эти параметры удовлетворяют самым взыскательным охранным требованиям, об утверждении которых так давно мечтают порядочные граждане.

В исторической Самаре есть сильно урбанизированные кварталы, о которых было сказано выше. Они расположены вдоль самых оживленных улиц, насыщены памятниками и столь плотны, что абсолютно нелепо лезть туда с новым строительством, просто нецелесообразно. Там возможны только ремонты, реставрации и незначительные реконструкции внутриквартальных пространств.

Плотная среда

Методика, предложенная «Остоженкой», скорее подходит ко всем оставшимся историческим кварталам, где среда менее плотная и преобладает усадебный тип домовладений. Концентрация памятников в таких кварталах, как правило, меньше 50% от периметра квартала. За счет нехитрых правил, основанных на принципах соседского права, существовавших во всех российских городах до революции, мы получаем возможность максимально плотно заполнять ячейки исторических домовладений, из которых состоят самарские кварталы. Вот принципы:

— домовладения в квартале соседствуют друг с другом только глухой стеной – брандмауэром, никаких элементов инженерной инфраструктуры, в том числе водосток, к соседям выводить нельзя;

— въезд на территорию домовладения и подключение коммуникаций всегда автономные, только с уличных коллекторов.

Таким образом, при новом строительстве не разрушается историческое устройство кварталов, остается камерный масштаб. Итак, учитывая санитарные и пожарные нормативы, мы получили набор новых модульных домовладений, вставок для монтажа в историческую Самару с весьма высокими технико-экономическими показателями – до 29 000 м2/га. В среднем на квартал, учитывая существующие памятники архитектуры, плотность получается – 20-23 000 м2/га, с плотностью населения до 440 чел./га.

Не копать!

При этом абсолютно без проблем все квартиры обеспечиваются хотя бы 1 машиноместом, а при полуавтоматических парковках — 2-мя. Паркинги — полузаглубленные, на глубину промерзания грунта. Т.е. котлована, из-за которого деформируются близстоящие памятники копать не надо. Это значит, что строительство паркинга обходится многократно дешевле. Еще надо добавить, что при данной этажности в 4-5 этажей себестоимость инженерной, конструктивной и объемно-планировочной организации зданий дешевле в совокупности процентов на 30%. Если принять во внимание, что сами размеры домовладений не велики, то становится понятно, что в кризисных условиях такими захватками вести реконструкцию старых кварталов гораздо реалистичней.

Московские девелоперы, работающие по многим градостроительным объектам в нескольких регионах, считают, что предлагаемая нами форма недвижимости по коммерческим качествам попадает в сектор среднего и бизнес-класса. Планировочное решение предполагает квартиры вполне средних параметров – от 45 до 130 м2.

В таких домовладениях, где живет от 9 до 40 семей, решается самая страшная проблема постсоветского города – неопределенность границ ответственности за использование территории, что уже превратило междомовые пространства в совковую помойку, лишенную признаков благоустройства, как в «европейском квартале», так и в спальных районах. У нас четко дифференцируется территория личного пользования, территория кондоминиума, и они никак не путаются с муниципальными коммуникациями: никаких внутриквартальных проездов просто нет.

Как это выгядит?

Экспозиция с реконструкцией Молодогвардейской, которую подготовили к «АрхМоскве», — это макет квартала 1.60 х 3.00 м, деревянный, этажерка с модульными домовладениями, которые могут выниматься и вставляться в этот квартал, таблица с их номенклатурой и технико-экономическими показателями.

В макете изображено, как старые домовладения, с памятниками и без, сочетаются с новыми. Старые домовладения были сделаны из деревяшек, оставшихся от сгоревших или снесенных зданий Самары. Новые наструганы из свежего бруса. Все эти домовладения имеют маркировку, соответствующую таблице номенклатуры домовладений. А границы между домовладениями показали из оргстекла.

Участие власти

Работа с Пермью показала, что получившийся мастерплан – продукт огромного желания губернатора и мэра Перми изменить ситуацию к лучшему. Они лично приехали на выставку, вели себя открыто и активно участвовали в дискуссиях. Кроме плана для Перми еще было проведено несколько международных конкурсов с участием звезд первой величины, макеты которых тоже выставлялись в ЦДХ.

А вот проект «Остоженки» у наших руководителей интереса не вызвал. Несмотря на то, что приглашения были разосланы Тархову, Артякову, Сазонову, Ильину, Смирнову, Донскому, Азарову и др., никто из городских и областных чиновников не появился. Впрочем, хуже от этого будет только нам, самарцам. Это работа более универсальная, чем может показаться сначала. Ведь Самара лишь один из 300 регулярных городов, которые созданы по точно таким же планировочным принципам, с такими же размерами домовладений. Поэтому сейчас у «Остоженки» идет работа с администрацией Рыбинска по поводу применения предложенной методики. И, наконец, начинается работа по детальной разработке реконструкции большого квартала в центральной части Перми, идут консультации с KCAP как авторами мастерплана города.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *