МЕТРвые души

Есть две банальности, которые все объясняют. Первая: в этой проблеме как в зеркале отразились все отличительные черты нашей эпохи. И вторая, из Булгакова: «Ну, легкомысленны… ну, что ж… и милосердие иногда стучится в их сердца… обыкновенные люди… в общем, напоминают прежних… квартирный вопрос только испортил их…» Эпиграфы это или эпитафии – решайте сами. В нашу задачу не входит поиск виноватых с дальнейшим обличением. Мы просто расскажем поучительную историю с несколькими забавными эпизодами. С надеждой, что эта история больше не повторится. Ну и с опасением, конечно, что все-таки повторится.

До начала

История обманутых дольщиков начинается на самой заре третьего тысячелетия, когда, оправившись от девяносто восьмого, экономика России пошла в рост. Нефть в новом тысячелетии тянулась вверх от исторического минимума 1998 года. От 20 долларов за баррель в 2001 году до 40 уже через три с половиной года. Нам, привыкшим к суперценам на черное золото, сложно понять масштабность этого изменения, и 20-40 уже не вспомнить, но это был период путинской

эйфории. И, конечно, недвижимость – это были очень хорошие вложения. Приобрести квартиру площадью 75 кв. метров в «сталинке» на Масленникова можно было за

17 000 долларов. Обычная сдача в аренду приносила верные 25% годовых. Рентабельность была очень высокой. Едва ли не единственный всплеск на рынке ипотечного кредитования возник, когда прибыльность операций с недвижимостью заметно перекрыла ипотечные проценты в банке. Люди с деньгами и люди с возможностями достать денег ринулись на рынок недвижимости. Спрос определил предложение, и в Самаре начали активно строить. На деньги частных лиц. Инвесторов. А еще тех, кто взял кредит под залог недвижимости — своего старого жилья, желая улучшить жилищные условия.

«Барабанщики»

Барабан – это на строительном сленге основа дома, коробка. Котлован – это возможность собирать серьезные деньги, а разрешение на проектирование или на начало отселения было для строительной фирмы достаточным набором документов. Это называли «практикой делового оборота». При наличии этих бумаг строительная фирма тупо давала объявление из серии: «несите деньги!». И деньги несли. Один известный и очень белый риэлтор объяснил, чем отличались тогда хорошие строительные компании от плохих: «Попадались, конечно, му…ки, которые продавали первые квартир тридцать, и начиналось: коттеджи, дачи-хйчи, джипы-хйпы. Но в основном были серьезные мужики: с первых продаж закупали материалы, занимались документами. А уж потом, когда продадут квартир семьдесят, начинаются дачи, коттеджи, джипы». Многие серьезные строительные компании состояли (и до сих пор состоят!) из трех человек: директор, главный инженер, бухгалтер. Такая компания вполне могла застроить целый комплекс где-нибудь в районе Садовой. Все нанималось и покупалось. Строители, проектные организации, чиновники, риэлторы. При этом у самих строителей денег не было. Универсальной валютой становились метры. Не построенные и даже еще не спроектированные, без пакета документов, квадратные метры раздавались направо и налево — чиновникам (понятно за что), подрядчикам за работу, банкирам за кредиты, риэлторам за продажи и рекламу. В результате у не построенных еще домов сформировалась сложная система владения, когда истинного хозяина дома не вычислишь, а конфликты между группировками в ТСЖ доходят до верховного суда. Но в начале третьего тысячелетия никто не думал, кто и как будет жить в этих домах – строительная лихорадка потрясала людей огромными доходами.

Варвары-созидатели

Есть такая присказка, мол, русский человек не поверит, если ему пообещает 30% годовых, но перед 200% устоять не сможет. В случае с недвижимостью речь шла даже не о 200%. В середине нулевых была распространена, например, такая схема. Фирма, ведущая строительство и продавшая все квартиры, вдруг останавливала стройку. И сообщала дольщикам о расторжении договоров и готовности вернуть деньги. 500 у.е. за метр, как и продавали. И деньги честно возвращали. Просто у компании к этому моменту находился инвестор, готовый забрать все квартиры сразу и по тысяче. Дом площадью в 10 000 кв. метров приносил в результате такой операции 5 миллионов долларов дохода. От таких чисел помутится разум у многих. И если отвлечься от проблем отдельных граждан, то это вот помутнение и есть

Главное преступление Лиманского

…за которое он никогда не будет наказан. Да и что называть преступлением? В период своего правления Георгий Сергеевич принял немало серьезных решений – одно из важнейших «О смене зонирования» 2004 года. Это был венец академической деятельности нашего мэра. Коррупционные схемы выделения земли и отсутствие контроля за проектной деятельностью привели к тому, что Самара была раз и навсегда изуродована точечной застройкой. И пока мы увидели только первое действие этой пьесы, когда дома, приносящие огромные прибыли, строились по левым проектам с нарушением технических и инженерных требований. Одиозным примером стал дом на углу Садовой и Вилоновской, который надстраивался уже пару раз (с 16 до 24 этажей – в полтора раза!) без существенного усиления фундамента и несущих конструкций. Он может упасть. Но даже этого мы не знаем, так как никакого экспертного заключения, вызывающего доверие, по этому дому нет. А строители оправдывают свои действия необходимостью решить проблемы дольщиков. И дольщики согласны жить в доме, который может рухнуть. Не Лиманским единым… А вид города с Волги? А разрушение большинства архитектурных ансамблей уродливыми высотками, малопригодными для жилья, но именуемыми при этом элитным жильем? А бетонные скворечники, понатыканные по всему городу, с гордыми и нелепыми именами? Самара изуродована безвозвратно. Но такой статьи в нашем УК нет. Обеспокоенные архитекторы рассказывали страшную историю о том, что кому-то отрубили палец, чтобы он подписал разрешение на строительство одного из домов «Европейского квартала». Палец не палец, а за такие деньги в Самаре и в бетон зальют. Но эпоха строительного бума не подразумевала взвешенных и дальновидных решений. Вопрос, как мы в этом будем жить, никого не беспокоил. Вот мнение о необходимости экспертов одного из участников рынка, датируемое январем 2003 года.

Алексей Михайлович Кажаев, генеральный директор ООО «Репер»:

«На мой взгляд, самарский рынок недвижимости вполне успешно обходится без подобного рода экспертных организаций. Во-первых, строительная компания в состоянии самостоятельно провести маркетинговые исследования с целью выяснения, какое именно жилье будет пользоваться устойчивым спросом. Что касается сотрудничества, к примеру, с банковскими структурами на предмет кредитования, то в любом случае они проводят собственные проверки и анализ состоятельности компании-заемщика. Да и для потенциальных клиентов рынка недвижимости вряд ли аналитические выкладки экспертных структур станут истиной в последней инстанции. Скорее всего, подобная информация будет восприниматься как обычная проплаченная реклама. Это во-первых. А во-вторых, я думаю, что, хотя Самара и является крупным промышленным центром Поволжья, до Санкт-Петербурга и Москвы в плане экономического развития нам все-таки далеко. Это еще один довод в пользу того, что наш город вполне может обойтись без каких-либо экспертных структур, занимающихся анализом работы операторов рынка недвижимости».

Интересно, когда начнут сносить всю эту элитную недвижимость? В том, что начнут, сомневаться не приходится. В больших городах такие истории уже происходили. Так, в Нью-Йорке целые кварталы домов, построенных сто лет назад, в эпоху бума, становились форменными гетто. Качество этого жилья гораздо выше, чем в Самаре. Жить в этих домах неудобно, построены они плохо, инфраструктура и архитектура чудовищны. И самые умные уже уезжают. Известный самарский бизнесмен и экстремал Сергей Михеев продалдизайнерскую квартиру в «Европейском квартале» и перебрался в срубовый дом в Рождествено, где уже складываются целые бизнес-общины. Но вернемся к дольщикам.

Схематично

Движение обманутых дольщиков неслучайно вызывает такое внимание и тщательное отношение. Это первая «протестная группа», состоящая почти целиком и полностью из состоятельных граждан. Нашего upper-middle. Говорят, что, когда дольщики уже стали обманутыми и собирались идти митинговать, мужчинам стоило большого труда уговорить своих дольщиц не надевать на митинг слишком роскошных шуб. По составу дольщиков можно получить представление о нашем среднем классе – чиновники, юристы, бывшие чиновники, служащие (банков, западных и нефтяных компаний), действующие предприниматели, члены их семей. Врачи попадаются, учителя реже и на уровне завкафедрой. Милиционеры и миллионеры – все они вдруг оказались обманутыми. Кем? Бизнесмены обвиняют государство, СМИ – наивных дольщиков, дольщики обвиняют всех, в том числе и своих собратьев по несчастью. Виновата алчность. Значит —

Никто не виноват

Первый гром грянул еще в 2003 году, когда стало понятно, что не все долевки одинаково полезны, а закон оказался настолько несовершенен, что строители, начиная, например, процедуру банкротства, оставляли дольщиков ни с чем, и это было законно. Но суды уже начались.

Из газеты «Время». 07.12.2003

Строительство

Суд назвал первого виновного в проблемах обманутых дольщиков Самары. Иван Хандогин сел условно. Суд Ленинского района Самары вынес приговор директору ООО СК «Перспектива 21» Ивану Хандогину, по вине которого несколько десятков дольщиков лишились более 12 млн. рублей. Суд признал Хандогина виновным, но, учитывая состояние его здоровья, приговорил всего к четырем годам лишения свободы условно. Иван Хандогин признан виновным в мошенничестве, легализации денежных средств, а также злоупотреблении полномочиями. Процесс под председательством судьи Вадима Ткачева начался в суде Ленинского района еще в апреле этого года. Дело по обвинению Хандогина было первым из уголовных дел, связанных с обманутыми дольщиками, которое передали на рассмотрение в суд.

На это событие, конечно, обратили внимание, но цены на недвижимость росли так, что удержаться было невозможно. Да и на нефть цена продолжала расти, а с ней и благосостояние некоторых самарцев. Город покрылся стройплощадками. Дома росли, хотя и не быстро. Крупные компании, такие как «Содействие», имели свыше 20 объектов на самых разных стадиях работ: от сноса и котлована до заселения. Цены росли как на дрожжах.

Новости рынка недвижимости. 12.09.2005

За период с января 2004 года по август 2005 года квартиры в новостройках Промышленного района выросли в цене в среднем на 51% (с 379 у. е. в январе 2004 до 572 у. е. в августе 2005). Примерно так же вел себя и аналогичный сектор вторичного рынка недвижимости Самары — индекс готового жилья Промышленного района с начала 2004 г. до третьего квартала 2005 г. составил 51,7%.

Но это уже была лебединая песня. То есть цены, конечно, и дальше росли, но начался и встречный процесс. Первой в Самаре рухнула компания «Виктор-С», крах которой усугублял тот факт, что создатель ее, господин Садчиков, был руководителем департамента капитального строительства администрации области. Садчикова объявили в розыск в конце 2005 года и долго искали. Потом долго не могли определиться с судом – давили дольщики. В конце концов тюрьмы совладелец «Виктора-С» избежал. 21 ноября 2007 года судья Октябрьского райсуда Гульнара Гурова огласила приговор по делу Садчикова. Уголовное преследование в отношении него по статьям 159 (мошенничество) и 174 (легализация денежных средств) УК РФ прекращено. Садчиков признан виновным по статье 210 УК РФ (злоупотребление полномочиями) и приговорен к двум годам лишения свободы с испытательным сроком 2 года. Суд учел положительные характеристики Садчикова, отсутствие у него судимости, наличие малолетнего ребенка и инвалидности.

Пришлось посидеть и владельцам компании «Содействие». Впрочем, они попали на нары совсем по другой причине.

К осени 2005 года тема обманутых дольщиков стала одной из главных в стране. А отдельные компании – своего рода козлами отпущения. И когда разбираться с дольщиками приехал в Самару полномочный представитель в ПФО г. Коновалов, то директоров «Содействия» посадили. Говорят, на всякий случай, т.к. полпред очень удивился и возмутился, узнав, что главные «виновники» скандала до сих пор на свободе.

Но даже эти громкие события были только началом поучительной истории об обездоленных… (продолжение следует)

ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ

Долевое строительство — вид строительства, при котором строительные и инвестиционные компании привлекают средства дольщиков (инвесторов) для возведения жилых домов. По окончании строительства жильё в новостройке становится собственностью дольщиков.

Дольщик — участник долевого строительства, заключивший договор о долевом участии со строительной компанией (застройщиком).

Застройщик — физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов, в том числе для собственного проживания, предоставления внаем, аренды либо для продажи.

Договор участия в долевом строительстве — договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется, в установленный договором срок, построить определенный объект недвижимого имущества или организовать его строительство и передать часть построенного объекта (объект долевого строительства) другой стороне (дольщику) для оформления права собственности, а дольщик обязуется в срок осуществить капитальные вложения в строительство (финансировать строительство) объекта.

Инвестор — лицо или организация (в том числе компания, государство и т.д.), совершающее вложения капитала, связанное с риском. (Wikipedia)

Партстроительство

3 марта 2010 года самарское правительство по просьбе «Единой России» выделило дополнительные 100 миллионов рублей на решение проблемы обманутых дольщиков. Деньги будут направлены, в частности, на достройку дома №10 по Пятой просеке.

Понятно, что обманутые дольщики социально близки партии власти. И «Единая Россия» не могла оставаться безучастной. Тем более что домом этим занимаются единороссы не первый год. Важной частью Первой Защиты Обманутых Дольщиков стала поездка депутата Хинштейна по зонам бедствия. Побывал он и в Самаре. Его визит в январе 2007 года имел исторический характер и огромное значение для самарских дольщиков. Внимательно изучая стенограмму совещания с участием заинтересованных сторон, неоднократно натыкаешься на упоминание дома №10 – в основном в контексте отсутствия водовода и ясности, кто его будет делать. Выслушав препирательства сторон, депутат-единоросс, обращается к потенциальному инвестору и застройщику г. Крюкову, убеждая его, что дома достраивать надо независимо от выделения ему, Крюкову, 11 га земли в пределах ГО Самара:

«Мне не понятно. Здесь присутствует начальник ГУВД. Он может сказать об уголовных делах, которые сегодня расследуются. Можно разговор с гражданской плоскости переносить в уголовную и правовую. Полагаю, что у государства достаточно рычагов, если предприниматели не хотят по-хорошему работать на государство.

Уважаемый Андрей Павлович, хочу довести до вас следующее. У нас есть поручение президента страны, соответствующие поручения даны всем руководителям государственных органов власти, правоохранительных структур – министру внутренних дел, прокурору и т.д.

Задача, которая поставлена перед нами, заключается в решении кардинальным образом проблемы обманутых инвесторов долевого строительства, в предоставлении им жилья, в снижении социальной напряженности. Эту работу мы будем проводить несмотря ни на что. Если предприниматели, руководители субъектов федерации, муниципальных органов будут вести эту работу совместно с нами, то мы с вами, и это будет приветствоваться. Если руководители субъектов и муниципальных органов власти, предпринимательское сообщество будут саботировать проведение этой работы, выставлять какие-то амбиции, то мы по вам проедем катком».

Очевидно, каток не пригоден к многоэтажному строительству. Дом №10 стоит под открытым небом с 2005 года. Угрозы Хинштейна не помогли. Помогут ли инициативы Сазонова? Несколько лет подряд жильцы собирались весной, откачивали воду из подвалов, сейчас не делают и этого. Общее состояние здания сильно ухудшилось, и, согласно экспертизе, верхние два этажа для завершения строительства придется разбирать. Про выделение денег в ТСЖ знают из СМИ, но в возобновление работ верят слабо. Впрочем, этим дольщикам еще повезло. Они обласканы СМИ, ими занимается «Единая Россия». Всего же по городу больше ста объектов, по которым числятся люди, считающие себя обманутыми дольщиками. Что их ждет?

МЕТРвые души”: 1 комментарий

  1. строительство пензенского цирка доверили известному самарскому мошеннику Хандогину И.В. признан виновным по ч.4 ст. 159 УК РФ (мошенничество) Ленинским районым судом г.Самара, в суд притащил справку о том, что он €бнутый, получил 4 года условно с испытательным сроком эпизоды: http://63.mvd.ru/news/item/547211 http://www.vkonline.ru/article/164281.html http://vninform.ru/160081/article/ptsse … -doma.html http://www.samru.ru/bisnes/news_company/21928.html http://www.sampressa.ru/22/16638/ http://chronograf.ru/articles/?num=296&a=9578 http://www.novayasamara.ru/content/%D0% … 1%88%D0%B8 http://dom.63.ru/pages/company1.htmlhtt … ews/497412 http://www.onbee.narod.ru/ по пензенскому эпизоду незаконного завладения чужим имуществом вчера материалы на Хандогина И.В. переданы из ОП №1 в ОБЭП. (твитим, репостим, размещаем ссылки) Заранее спасибо друзья.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *