Ненужная «Золотая миля»

Про­ект бюро «Осто­жен­ка», выстав­ле­ный на вто­рой архи­тек­тур­ной биен­на­ле в Москве, вызвал боль­шой инте­рес. У всех. Кро­ме самар­цев. Хотя в осно­ве про­ек­та – рекон­струк­ция нашей ули­цы Моло­до­гвар­дей­ской. «Новая газе­та» уже писа­ла об этом про­ек­те, кото­рые помо­жет спа­сти ста­рый город. Наш кор­ре­спон­дент посмот­рел на мос­ков­скую выстав­ку вблизи.

Что это такое?

Ста­тус «Арх­Моск­вы» и биен­на­ле очень высок. Это самые пре­стиж­ные выстав­ки стра­ны, куда при­ез­жа­ют миро­вые звез­ды. В этом году гостем был вели­кий гол­лан­дец Рэм Колхас. 

Дру­гой гол­лан­дец — Барт Гол­дхорн кури­ру­ет «Арх­Моск­ву» тре­тий год под­ряд. Он попы­тал­ся сфо­ку­си­ро­вать­ся на двух момен­тах – гра­до­стро­и­тель­ство и соци­аль­ная поли­ти­ка в строительстве.

В 2008 была самая «жир­ная» выстав­ка, посвя­щен­ная новым рус­ским горо­дам, где были все глав­ные бюро с огром­ны­ми про­ек­та­ми горо­дов на пустом месте (под Моск­вой, на Чер­ном море, в Чер­но­го­рии и т.п.), пока­зы­ва­ю­щи­ми пол­ную веру в то, что самая сме­лая идея най­дет сво­е­го пас­ты­ря на отмыв бюд­жет­ных денег под гос­про­грам­му. Напри­мер, бюро «Осто­жен­ка» выста­ви­ло про­ект Инфо-сити нано­тех­но­ло­гий под Зеле­но­гра­дом на 4 мил­ли­о­на квад­рат­ных мет­ров, состо­я­щий сплошь из 30–45-этажных башен. В то же вре­мя Барт Гол­дхорн выста­вил боль­шую экс­по­зи­цию о соци­аль­ном жилье в Евро­пе от Нидер­лан­дов до Сло­ве­нии, кото­рая ярко кон­тра­сти­ро­ва­ла с рос­сий­ски­ми крив­ля­нья­ми. Была пока­за­на очень каче­ствен­ная архи­тек­ту­ра весь­ма извест­ных евро­пей­ских бюро, рыноч­ная сто­и­мость кото­рой не пре­вы­ша­ла 1300 евро/м2 – и это еще до кри­зи­са. Кста­ти, эту выстав­ку Гол­дхорн при­во­зил в 2009 году и в Сама­ру, но здесь она осо­бо­го инте­ре­са не вызвала.

Пермь прёт!

В этом году почти все масти­тые рус­ские бюро про­па­ли. Глав­ным собы­ти­ем ста­ла сда­ча мастер­пла­на Пер­ми гол­ланд­ским бюро Кие­са Кри­сти­ан­са KCAP перм­ско­му губер­на­то­ру. Эта рабо­та велась в тече­ние несколь­ких лет по зака­зу пер­мя­ков. У гол­ланд­цев одним из клю­че­вых раз­ра­бот­чи­ков была Маша Пидо­дня, выпуск­ни­ца самар­ско­го архитктур­но­го инсти­ту­та, уче­ни­ца Само­го­ро­ва. Гол­ланд­цы были ген­под­ряд­чи­ка­ми про­ект­ных работ, с ними в коман­де рабо­та­ли так­же транс­порт­ни­ки, эко­но­ми­сты, рабо­чие, исполь­зу­ю­щие элек­тро­ин­стру­мент, кон­суль­тан­ты по дизай­ну город­ской сре­ды из раз­ных стран: вен­гры, англи­чане вро­де и т.д. Общая сто­и­мость их рабо­ты соста­ви­ла 400 мил­ли­о­нов руб­лей. Фан­та­сти­че­ская сумма!

Но если на затра­чен­ное вре­мя поде­лить коли­че­ство, уро­вень спе­цов и глу­би­ну про­ра­бот­ки учесть, то день­ги полу­ча­ют­ся очень уместные.

Пер­вое, что пора­жа­ет в этой рабо­те – абсо­лют­ная доступ­ность изло­же­ния. Доку­мент поня­тен не толь­ко гра­до­стро­и­те­лям, но и обыч­ным граж­да­нам. Ста­но­вит­ся понят­на необос­но­ван­ная запу­тан­ность домо­ро­щен­ных ген­пла­нов, объ­яс­ня­ю­ща­я­ся и веко­вым отсут­стви­ем необ­хо­ди­мо­сти кон­так­та гра­до­стро­и­те­лей с непо­сред­ствен­ным потре­би­те­лем – горо­жа­на­ми, и без­услов­ной зави­си­мо­стью мест­ных про­ек­ти­ров­щи­ков от под­ко­вер­ных инте­ре­сов властей. 

Непонятки

К сожа­ле­нию, ни мос­ков­ский, ни самар­ский ген­пла­ны нико­му, кро­ме раз­ра­бот­чи­ков и заку­лис­ных кар­ди­на­лов, не понят­ны. Подав­ля­ю­ще­му боль­шин­ству архи­тек­то­ров в том чис­ле. Поэто­му про­це­ду­ра слу­ша­ний при при­ня­тии наших ген­пла­нов лише­на вся­ко­го смыс­ла, хотя бы пото­му, что нет тол­ма­ча, отста­и­ва­ю­ще­го инте­ре­сы граж­дан. В циви­ли­зо­ван­ном мире общи­ны, кон­до­ми­ни­у­мы и дру­гие граж­дан­ские объ­еди­не­ния нани­ма­ют юри­стов, что­бы участ­во­вать в обсуж­де­нии подоб­ных доку­мен­тов, и это при несрав­ни­мо более чет­кой зако­но­да­тель­ной базе, где нет места обо­ро­там типа «как пра­ви­ло», кото­ры­ми изоби­лу­ют наши СНи­Пы и Сан­Пи­Ны, остав­ля­ю­щие невнят­ны­ми фор­му­ли­ров­ка­ми целую все­лен­ную раз­но­чте­ний для буду­щих взя­ток. В так назы­ва­е­мом самар­ском ген­плане так до сих пор и нет клю­че­вых пара­мет­ров зон регу­ли­ро­ва­ния застрой­ки. Этаж­ность, плот­ность застрой­ки, плот­ность насе­ле­ния рекон­стру­и­ру­е­мой тер­ри­то­рии — все это пред­мет тор­га на ста­дии согла­со­ва­ний из-за коря­вой, про­ти­во­ре­чи­вой и нека­че­ствен­ной зако­но­да­тель­ной базы.

Потенциал

В перм­ском мастер­плане все, речь и гра­фи­ка, очи­ще­ны от ненуж­ных подроб­но­стей. Про­ана­ли­зи­ро­ван потен­ци­ал тер­ри­то­рии горо­да в срав­не­нии с плот­но­стью суще­ству­ю­щей застрой­ки, таким же обра­зом про­ана­ли­зи­ро­ва­на транс­порт­ная инфра­струк­ту­ра и сте­пень амор­ти­за­ции жило­го фон­да, про­счи­тан целый ряд эко­но­ми­че­ских сце­на­ри­ев капи­та­ли­за­ции недви­жи­мо­сти. И глав­ный резуль­тат ана­ли­за – заклю­че­ние об огром­ном неза­дей­ство­ван­ном потен­ци­а­ле внут­рен­них тер­ри­то­рий горо­да, и цен­траль­ной части, и рай­о­нов мас­со­вой застрой­ки, что гово­рит о воз­мож­но­сти уплот­не­ния и созда­ния ком­пакт­но­го горо­да с эко­но­ми­че­ски­ми каче­ства­ми, сооб­раз­ны­ми евро­пей­ским горо­дам. Это осво­бо­дит город от огром­ных затрат на орга­ни­за­цию доро­го­сто­я­щей транс­порт­ной и инже­нер­ной инфра­струк­ту­ры в ранее пред­по­ла­га­е­мых новых мик­ро­рай­о­нах на пустых тер­ри­то­ри­ях. Разу­ме­ет­ся, что после кон­ста­та­ции про­блем авто­ры пере­хо­дят к стра­те­гии. В стра­те­гии по граж­дан­ско­му стро­и­тель­ству дела­ет­ся став­ка на под­дер­жа­ние и созда­ние застрой­ки пере­ход­ных мас­шта­бов, т.е. малой и сред­ней этаж­но­сти. Пло­хое содер­жа­ние жило­го фон­да рос­сий­ских горо­дов при­ве­дет к тому, что через 10–15 лет оста­нут­ся толь­ко 1–2‑этажные инди­ви­ду­аль­ные зда­ния (в основ­ном на пери­фе­рии) и еще не упав­шие, а так­же вновь воз­во­ди­мые мно­го­этаж­ные бара­ки, кото­рые вытес­ня­ют исто­ри­че­скую застрой­ку из цен­тра. То есть самое глав­ное для гума­ни­за­ции сре­ды – вос­ста­но­вить раз­но­об­ра­зие ее мас­шта­бов в цен­тре горо­да и создать его в микрорайонах.

Транспорт

Для реше­ния транс­порт­ных про­блем дела­ет­ся упор на раз­ви­тии обще­ствен­но­го транс­пор­та, вело­си­пе­да, кста­ти, тоже, про­па­ган­де здо­ро­во­го обра­за жиз­ни. Самая смеш­ная (и убе­ди­тель­ная!) кар­тин­ка из мастер­пла­на про срав­не­ние заня­той пло­ща­ди одним коли­че­ством людей в маши­нах, на авто­бу­се и вело­си­пе­дах. Пока­за­на ули­ца с проб­кой из лег­ко­вых машин мет­ров на 500, потом то же коли­че­ство людей на вело­си­пе­дах – мет­ров 20, и один авто­бус с тем же кон­тин­ген­том. Вопро­сы про мни­мую необ­хо­ди­мость рас­ши­ре­ния сече­ния улиц и вся­кие раз­вяз­ки снимаются.

Новые районы

Ранее в Пер­ми, как и в Сама­ре, пла­ни­ро­ва­лось воз­ве­де­ние новых мик­ро­рай­о­нов за Камой, что при­ве­ло бы к стро­и­тель­ству мостов, дорог, инже­нер­ных ком­му­ни­ка­ций, а так­же появ­ле­нию еще одной небла­го­устро­ен­ной низ­ко­ка­че­ствен­ной тер­ри­то­рии панель­но­го мусо­ра (жилья). Уда­лен­ность рай­о­на ведет к излиш­ней мигра­ции насе­ле­ния к рабо­чим местам, в центр, и допол­ни­тель­ную нагруз­ку на авто­до­ро­ги – проб­ки. В Сама­ре это рай­он Заре­чья, стро­и­тель­ство кото­ро­го лоб­би­ро­ва­лось вла­дель­ца­ми земель, для пол­но­цен­ной инте­гра­ции кото­рых (стро­и­тель­ства мостов, дорог, сетей) потре­бу­ет­ся гораз­до боль­ше денег, чем на уплот­не­ние и при­ве­де­ние в поря­док, рекон­струк­цию суще­ству­ю­щих жилых тер­ри­то­рий. В резуль­та­те город полу­чил бы еще одну голов­ную боль на пери­фе­рии, а центр так и остал­ся бы рыхлым.

Плотность

При том, что эффек­тив­ность исполь­зо­ва­ния тер­ри­то­рии при бес­хоз­ном исполь­зо­ва­нии зем­ли, кото­рое име­ет место, у нас крайне низ­кая – в пре­де­лах 15 000 м2 (max 17 000 м2) над­зем­ной пло­ща­ди на гек­тар. Пара­докс заклю­ча­ет­ся в том, что наи­бо­лее урба­ни­зи­ро­ван­ные квар­та­лы ста­рой Сама­ры высо­той в 2, 3, 4 эта­жа, вдоль Куй­бы­шев­ской, Фрун­зе, часть Моло­до­гвар­дей­ской, обла­да­ют той же самой плот­но­стью застрой­ки! Чего уж гово­рить о цен­тре Пите­ра или Хель­син­ки (кото­рый ста­вит­ся в при­мер гол­ланд­ца­ми), там плот­ность исто­ри­че­ской застрой­ки в 4–5 эта­жей дает – 25–30 000 м2/га.

По иссле­до­ва­нию KCAP, в Пер­ми наи­боль­шей плот­но­стью обла­да­ют рай­о­ны мно­го­этаж­ной панель­ной застрой­ки – поряд­ка 17 000 м2/га, что для евро­пей­ско­го горо­да явля­ет­ся очень невы­со­ким пока­за­те­лем. Есть про­ме­жу­точ­ные рай­о­ны 1940–60‑х годов с плот­но­стью поряд­ка 14–15 000 м2/га и, нако­нец, исто­ри­че­ская мало урба­ни­зи­ро­ван­ная 1–2‑этажная застрой­ка – 11000 м2/га. Т.е. цен­траль­ная часть горо­да пара­док­саль­но явля­ет­ся наи­ме­нее плот­ной. Пред­ла­гая застра­и­вать город дома­ми, не пре­вы­ша­ю­щи­ми 6 эта­жей, они выдви­га­ют так­же допол­ни­тель­ные пра­ви­ла, спо­соб­ству­ю­щие сохра­не­нию гуман­но­го мас­шта­ба, как, напри­мер, – стро­ить рядом с исто­ри­че­ски­ми зда­ни­я­ми новые соору­же­ния с мак­си­маль­ным пре­вы­ше­ни­ем на 1 этаж. Высот­ные зда­ния раз­ре­ше­ны в исклю­чи­тель­ных слу­ча­ях и толь­ко в виде точеч­ных башен, но не пла­стин. До подроб­но­стей внут­ри­квар­таль­но­го устрой­ства они не дохо­дят. По их рас­че­ту, цен­траль­ная часть горо­да вполне может уплот­нить­ся до 22 000 м2/га.

Наш проект

Пред­ло­же­ние «Осто­жен­ки» по Сама­ре, по сути, дета­ли­зи­ру­ет дан­ную стра­те­гию уплот­не­ния исто­ри­че­ских тер­ри­то­рий. Глав­ная зада­ча про­ек­та — дока­зать, что суще­ству­ет более гуман­ная аль­тер­на­ти­ва сло­жив­шим­ся в Сама­ре мето­дам рекон­струк­ции исто­ри­че­ско­го цен­тра, уни­что­жа­ю­щим куль­тур­ное богат­ство, раз­но­об­ра­зие и каче­ство город­ской сре­ды. В эко­но­ми­че­ском плане эта аль­тер­на­ти­ва выгод­ней стро­и­тель­ства мно­го­этаж­ных мон­стров, изви­ва­ю­щих­ся меж­ду недо­с­не­сен­ны­ми объ­ек­та­ми куль­тур­но­го наследия. 

Это систе­ма, по кото­рой потен­ци­аль­ный инве­стор смо­жет сра­зу про­счи­тать эко­но­ми­че­ский потен­ци­ал участ­ка без кон­флик­та с охран­ны­ми нор­ма­ти­ва­ми. А зна­чит, кор­руп­ци­он­ная емкость силь­но сни­жа­ет­ся. Пред­ла­га­ет­ся рав­но­мер­но рас­пре­де­лен­ная плот­ная застрой­ка, не пре­вы­ша­ю­щая 4 эта­жей по пери­мет­ру квар­та­ла и 5 жилых эта­жей в глу­бине. Эти пара­мет­ры удо­вле­тво­ря­ют самым взыс­ка­тель­ным охран­ным тре­бо­ва­ни­ям, об утвер­жде­нии кото­рых так дав­но меч­та­ют поря­доч­ные граждане.

В исто­ри­че­ской Сама­ре есть силь­но урба­ни­зи­ро­ван­ные квар­та­лы, о кото­рых было ска­за­но выше. Они рас­по­ло­же­ны вдоль самых ожив­лен­ных улиц, насы­ще­ны памят­ни­ка­ми и столь плот­ны, что абсо­лют­но неле­по лезть туда с новым стро­и­тель­ством, про­сто неце­ле­со­об­раз­но. Там воз­мож­ны толь­ко ремон­ты, рестав­ра­ции и незна­чи­тель­ные рекон­струк­ции внут­ри­квар­таль­ных пространств.

Плотная среда

Мето­ди­ка, пред­ло­жен­ная «Осто­жен­кой», ско­рее под­хо­дит ко всем остав­шим­ся исто­ри­че­ским квар­та­лам, где сре­да менее плот­ная и пре­об­ла­да­ет уса­деб­ный тип домо­вла­де­ний. Кон­цен­тра­ция памят­ни­ков в таких квар­та­лах, как пра­ви­ло, мень­ше 50% от пери­мет­ра квар­та­ла. За счет нехит­рых пра­вил, осно­ван­ных на прин­ци­пах сосед­ско­го пра­ва, суще­ство­вав­ших во всех рос­сий­ских горо­дах до рево­лю­ции, мы полу­ча­ем воз­мож­ность мак­си­маль­но плот­но запол­нять ячей­ки исто­ри­че­ских домо­вла­де­ний, из кото­рых состо­ят самар­ские квар­та­лы. Вот принципы:

— домо­вла­де­ния в квар­та­ле сосед­ству­ют друг с дру­гом толь­ко глу­хой сте­ной – бранд­мау­э­ром, ника­ких эле­мен­тов инже­нер­ной инфра­струк­ту­ры, в том чис­ле водо­сток, к сосе­дям выво­дить нельзя; 

- въезд на тер­ри­то­рию домо­вла­де­ния и под­клю­че­ние ком­му­ни­ка­ций все­гда авто­ном­ные, толь­ко с улич­ных коллекторов. 

Таким обра­зом, при новом стро­и­тель­стве не раз­ру­ша­ет­ся исто­ри­че­ское устрой­ство квар­та­лов, оста­ет­ся камер­ный мас­штаб. Итак, учи­ты­вая сани­тар­ные и пожар­ные нор­ма­ти­вы, мы полу­чи­ли набор новых модуль­ных домо­вла­де­ний, вста­вок для мон­та­жа в исто­ри­че­скую Сама­ру с весь­ма высо­ки­ми тех­ни­ко-эко­но­ми­че­ски­ми пока­за­те­ля­ми – до 29 000 м2/га. В сред­нем на квар­тал, учи­ты­вая суще­ству­ю­щие памят­ни­ки архи­тек­ту­ры, плот­ность полу­ча­ет­ся – 20–23 000 м2/га, с плот­но­стью насе­ле­ния до 440 чел./га.

Не копать!

При этом абсо­лют­но без про­блем все квар­ти­ры обес­пе­чи­ва­ют­ся хотя бы 1 маши­но­ме­стом, а при полу­ав­то­ма­ти­че­ских пар­ков­ках — 2‑мя. Пар­кин­ги — полу­за­глуб­лен­ные, на глу­би­ну про­мер­за­ния грун­та. Т.е. кот­ло­ва­на, из-за кото­ро­го дефор­ми­ру­ют­ся близ­сто­я­щие памят­ни­ки копать не надо. Это зна­чит, что стро­и­тель­ство пар­кин­га обхо­дит­ся мно­го­крат­но дешев­ле. Еще надо доба­вить, что при дан­ной этаж­но­сти в 4–5 эта­жей себе­сто­и­мость инже­нер­ной, кон­струк­тив­ной и объ­ем­но-пла­ни­ро­воч­ной орга­ни­за­ции зда­ний дешев­ле в сово­куп­но­сти про­цен­тов на 30%. Если при­нять во вни­ма­ние, что сами раз­ме­ры домо­вла­де­ний не вели­ки, то ста­но­вит­ся понят­но, что в кри­зис­ных усло­ви­ях таки­ми захват­ка­ми вести рекон­струк­цию ста­рых квар­та­лов гораз­до реалистичней.

Мос­ков­ские деве­ло­пе­ры, рабо­та­ю­щие по мно­гим гра­до­стро­и­тель­ным объ­ек­там в несколь­ких реги­о­нах, счи­та­ют, что пред­ла­га­е­мая нами фор­ма недви­жи­мо­сти по ком­мер­че­ским каче­ствам попа­да­ет в сек­тор сред­не­го и биз­нес-клас­са. Пла­ни­ро­воч­ное реше­ние пред­по­ла­га­ет квар­ти­ры вполне сред­них пара­мет­ров – от 45 до 130 м2.

В таких домо­вла­де­ни­ях, где живет от 9 до 40 семей, реша­ет­ся самая страш­ная про­бле­ма пост­со­вет­ско­го горо­да – неопре­де­лен­ность гра­ниц ответ­ствен­но­сти за исполь­зо­ва­ние тер­ри­то­рии, что уже пре­вра­ти­ло меж­до­мо­вые про­стран­ства в сов­ко­вую помой­ку, лишен­ную при­зна­ков бла­го­устрой­ства, как в «евро­пей­ском квар­та­ле», так и в спаль­ных рай­о­нах. У нас чет­ко диф­фе­рен­ци­ру­ет­ся тер­ри­то­рия лич­но­го поль­зо­ва­ния, тер­ри­то­рия кон­до­ми­ни­у­ма, и они никак не пута­ют­ся с муни­ци­паль­ны­ми ком­му­ни­ка­ци­я­ми: ника­ких внут­ри­квар­таль­ных про­ез­дов про­сто нет.

Как это выгядит? 

Экс­по­зи­ция с рекон­струк­ци­ей Моло­до­гвар­дей­ской, кото­рую под­го­то­ви­ли к «Арх­Москве», — это макет квар­та­ла 1.60 х 3.00 м, дере­вян­ный, эта­жер­ка с модуль­ны­ми домо­вла­де­ни­я­ми, кото­рые могут выни­мать­ся и встав­лять­ся в этот квар­тал, таб­ли­ца с их номен­кла­ту­рой и тех­ни­ко-эко­но­ми­че­ски­ми показателями.

В маке­те изоб­ра­же­но, как ста­рые домо­вла­де­ния, с памят­ни­ка­ми и без, соче­та­ют­ся с новы­ми. Ста­рые домо­вла­де­ния были сде­ла­ны из дере­вя­шек, остав­ших­ся от сго­рев­ших или сне­сен­ных зда­ний Сама­ры. Новые настру­га­ны из све­же­го бру­са. Все эти домо­вла­де­ния име­ют мар­ки­ров­ку, соот­вет­ству­ю­щую таб­ли­це номен­кла­ту­ры домо­вла­де­ний. А гра­ни­цы меж­ду домо­вла­де­ни­я­ми пока­за­ли из оргстекла.

Участие власти

Рабо­та с Пер­мью пока­за­ла, что полу­чив­ший­ся мастер­план – про­дукт огром­но­го жела­ния губер­на­то­ра и мэра Пер­ми изме­нить ситу­а­цию к луч­ше­му. Они лич­но при­е­ха­ли на выстав­ку, вели себя откры­то и актив­но участ­во­ва­ли в дис­кус­си­ях. Кро­ме пла­на для Пер­ми еще было про­ве­де­но несколь­ко меж­ду­на­род­ных кон­кур­сов с уча­сти­ем звезд пер­вой вели­чи­ны, маке­ты кото­рых тоже выстав­ля­лись в ЦДХ. 

А вот про­ект «Осто­жен­ки» у наших руко­во­ди­те­лей инте­ре­са не вызвал. Несмот­ря на то, что при­гла­ше­ния были разо­сла­ны Тар­хо­ву, Артя­ко­ву, Сазо­но­ву, Ильи­ну, Смир­но­ву, Дон­ско­му, Аза­ро­ву и др., никто из город­ских и област­ных чинов­ни­ков не появил­ся. Впро­чем, хуже от это­го будет толь­ко нам, самар­цам. Это рабо­та более уни­вер­саль­ная, чем может пока­зать­ся сна­ча­ла. Ведь Сама­ра лишь один из 300 регу­ляр­ных горо­дов, кото­рые созда­ны по точ­но таким же пла­ни­ро­воч­ным прин­ци­пам, с таки­ми же раз­ме­ра­ми домо­вла­де­ний. Поэто­му сей­час у «Осто­жен­ки» идет рабо­та с адми­ни­стра­ци­ей Рыбин­ска по пово­ду при­ме­не­ния пред­ло­жен­ной мето­ди­ки. И, нако­нец, начи­на­ет­ся рабо­та по деталь­ной раз­ра­бот­ке рекон­струк­ции боль­шо­го квар­та­ла в цен­траль­ной части Пер­ми, идут кон­суль­та­ции с KCAP как авто­ра­ми мастер­пла­на города.