15 июля Самарская гордума приняла Правила застройки и землепользования и лишила горожан возможности участвовать в градостроительной деятельности.
Нельзя рассматривать Правила застройки и землеползования вне представлеий о городе, вне понимания того, для кого он существует и как будет развиваться. Правила землепользования и застройки документ более важный для градостроительства, чем имеющий значение протокола намерения Генеральный план. В чьих же интересах разработаны новые Правила застройки?
Цена города
Судьбу общественных слушаний практически везде решили студенты. Даже заинтересованным гражданам было непросто узнать о новых Правилах застройки и землепользования. А вот студенты приходили на слушания целыми группами. И поддерживали Правила застройки, вопреки пожеланиям жителей самих этих районов. Естественно, что эта активность была вознаграждена — в специальном автомобиле студентам выдавали, по непроверенным данным, 500 рублей. Недорого за наш город. Чуть больше рубля за каждый год истории.
Обратимся к его тексту. В статье 1 «Предмет Правил землепользования и застройки» сказано, что Правила разработаны в целях создания условий:
- для устойчивого развития территории городского округа Самара, сохранения окружающей природной среды и объектов культурного и исторического наследия;
- для планировки территории городского округа Самара, обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, находящихся на территории городского округа Самара;
- для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Цели помогут нам определить, в чьих интересах составлен и будет действовать этот документ. Попробуем это сделать вместе.
Помимо всех горожан, в интересах которых развивать город, сохранять природу и культурное достояние, выделяются две особые группы: собственники земельных участков, зданий и инвесторы, которым будут предоставляться участки под застройку. Последние, надо помнить, собираются инвестировать не даром, а в надежде на извлечение прибыли. Нельзя не отметить, что интересы второй и третьей групп очень часто входят в противоречие с интересами жителей города, не владеющих земельными участками и не осуществляющих деятельность по инвестированию. Конфликты вокруг уплотнительной застройки, микровосстания, вызванные попытками строить в парках и скверах, стали обычным делом.
Наметившийся конфликт интересов должен был быть как-то разрешен. Вопрос: в чьих интересах? Не в пользу населения Самары, это уж точно! Принятые гордумой Правила застройки, как это можно видеть из их текста, исключают из процесса принятия решений по вопросам градостротельства жителей города, а особенно жителей огранизованных, затрудняют порядок доступа к информации. Вопросы, связанные с разрешением и согласованием условно разрешенных видов использования территории в рамках тех или иных градостроительных зон, передаются на откуп Департаменту строительства Самары и Комиссии по застройке и землепользованию. Благодаря административной находчивости бывшего мэра Самары Георгия Лиманского Департамент строительства является самостоятельным органом местного самоуправления, который формируется не жителями города на основе выборов, а назначается главой города. Интересно бы узнать, насколько это правомерно?
Ищи, кому выгодно, учили римляне. Департамент строительства, который возглавляет Александр Бурнаев, и Комиссия по застройке и землепользованию под председательством Сергея Арсентьева, которая формируется администрацией города произвольным образом. Именно эти организации обеспечили себе максимальные, а местами абсолютные, полномочия в пределах предмета своего ведения (или владения?). И есть основания полагать, что Александр Бурнаев не просто коллега Сергея Арсентьева.
Очевидно, что после принятия в 2007 г. поправок в закон Самарской области «О земле», когда право предоставления участков под застройку в пределах Самары перешло от муниципалитета к облправительству, чиновники в мэрии стали думать, как им сохранить влияние на процесс выделения земли под застройку. И не секрет, что в городе постоянно ходят слухи о том, что для решения вопросов с получением земли застройщики раздают немалые взятки.
Самым мощным рычагом, который остался в руках у муниципалов, является территориально-правовое зонирование территории города, которое определяет, что можно строить в пределах тех или иных территорий. Что же делает самарская мэрия, чтобы не делиться с жителями города этим рычагом? Она ограничивает права горожан на участие в принятии решений по вопросам градостроительства и максимально затрудняет им доступ к информации о территориальном зонировании города.
В пока ещё действующих старых Правилах застройки и землепользования гарантируется право получения из Управления главного архитектора необходимых копий картографических документов. А в проекте новых Правил застройки вместо этого предусмотрена возможность «создания условий для ознакомления с Правилами в Департаменте строительства и архитектуры городского округа Самара». Вот оно, информационное общество! Электронная Россия, как ее поняли на местах. Информацию о территориальном зонировании того или иного участка после вступления в силу Правил землепользования и застройки можно будет получать в соответствии с документом, носящим пышно велеречивое название «Стандарт качества муниципальной услуги «Предоставление сведений, содержащихся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности».
Красиво названо. А что внутри? Внутри предусмотрено, что,
- во-первых, к письменному заявлению на предоставление сведений, содержащихся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, где будет находиться информация о зонировании, должен быть приложен полный пакет необходимых документов. Каких документов, спросит мытый-перемытый, тертый-перетертый самарец? Ответа он не найдет, вопрос, какие документы в этом случае необходимы, полностью передается на откуп клеркам из УГА.
- во-вторых, если раньше сведения предоставлялись бесплатно, то теперь «исходя из объема запрашиваемых сведений, содержащихся в информационной системе, и с учетом установленных размеров платы за предоставление указанных сведений определяется общий размер платы за предоставление таких сведений».
- в-третьих, основаниями для отказа в предоставлении сведений служат: неполный перечень предоставленных документов и несоответствие предоставленной документации требованиям, установленным нормативно-правовыми актами. А если мы вспомним, что вопрос, какие именно документы необходимы, решается произвольно, то поймём, что отказать в получении информации можно при наличии желания в любом случае.
В новых Правилах землепользования и застройки отсутствуют нормы, гарантирующие участие жителей Самары в решении вопросов градостроительства. В старых Правилах права на участие граждан, их объединений в обсуждении и принятии решений в области градостроительной деятельности зафиксированы в статье 8.1. В новых Правилах такие гарантии полностью отсутствуют.
Внесены новыми Правилами и новации в процесс проведения публичных слушаний, самое интересное — теперь на публичных слушаниях решения не принимаются и, соответственно, вопросы не голосуются! Производится только сбор мнений участников, на основе которых Комиссией по застройке принимается решение.
В старом варианте Правил публичные слушания должны были проводиться также в случае, когда застройщику требовалось согласование или изменение проектов застройки с владельцами, пользователями сопряженных объектов недвижимости. Так как сейчас жители многоквартирных домов являются коллективными пользователями или владельцами участков, выделенных под строительство домов с использованием экструдированного пенополистирола, где они проживают, то любую уплотнительную застройку пришлось бы проводить через публичные слушания. Теперь, если будут приняты новые Правила, этого делать будет не нужно, что открывает дорогу новому витку уплотнительной застройки.
В проекте новых Правил застройки в публичных слушаниях могут принимать участие не только горожане, но и лица «имеющие на территории городского округа Самара недвижимое имущество на праве собственности, земельный участок на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения». И более того — «иные заинтересованные лица (физические и юридические лица, права и обязанности которых могут быть затронуты при проведении публичных слушаний в сфере градостроительной деятельности)». Очевидно, что эта норма защищает права спекулянтов недвижимостью из других городов или стран, которые пожелают вложить свои капиталы, в надежде на прибыль, в застройку Самары.
По старым Правилам застройки и землепользования организатором публичных слушаний являлась городская дума, по новым — публичные слушания по вопросам градостроительной деятельности назначаются постановлением администрации городского округа Самара по инициативе администрации городского округа Самара или на основании рекомендации уполномоченного в соответствии со статьей 32 Правил на проведение публичных слушаний органа. Однако если обратиться к тексту, то в статье 32 говорится о месте проведения публичных слушаний. Очевидно, что проект писался в спешке и «на коленке». Но есть статья 33, где определяются уполномоченные на организацию и проведение слушаний органы: Комиссия по застройке и землепользованию и Департамент строительства и архитектуры. То есть теперь публичные слушания будут проводиться исключительно заинтересованными органами, и это сильно усложнит жителям города отстаивание своих интересов.
Проект новых Правил находится в противоречии с Земельным кодексом по вопросу информирования о предоставлении участков под застройку. В Правилах не установлена обязанность какого-либо органа местного самоуправления информировать граждан о предоставлении участков под застройку.
Этот документ не выдерживает никакой критики: ни юридической, ни законодательной, ни строительной, ни архитектурной. И тем не менее его пропихивают с неимоверными усилиями, поправ не только закон, но и здравый смысл. Впрочем у депутатов гордумы особых поводов для критики не нашлось.
Единственным депутатом, который отказался брать грех на душу, голосуя за беззаконные Правила, была Алла Сергеевна Демина, она одна голосовала против. Мужественная и храбрая женщина. Как горько писать эти слова!
«Претензий к правилам много, в частности, предусматривается возможность строительства зрелищных объектов в существующих парках, что недопустимо», — пояснила свою позицию Алла Сергеевна.
Хочется отметить, что некоторые правовые зоны и соответствующие им градостроительные регламенты не обсуждались на публичных слушаниях, что ставит под сомнение законность принятия Правил землепользования и застройки гордумой. Об этом стало известно уже в ходе обсуждения Правил в комитете по строительству, когда Сергей Аресентьев сообщил, что по предложениям Социально-экологического союза, депутата Аллы Деминой, директора ботанического сада уже после проведения публичных слушаний Комиссией по застройке и землепользованию Самары было образовано несколько новых зон рекреационных территорий, это зона Р6 — зона парков, Р7 — зона зоопарка и Р8 — ботанический сад.
Итак, застройщики добились для себя правил таких, которые позволяют им решать вопросы путем договоренностей с конкретными людьми из горадминистраци по вопросам градостроительных регламентов и минстроя Самарской области по вопросам землеотвода. А вот на мнение жителей города теперь можно плюнуть и растереть!
