Самарским архитекторам представили проект «Пять кварталов», разработанный и уже реализуемый Самарским областным фондом жилья и ипотеки совместно с компанией «Октогон». Встреча была долгожданной — через все выступления градостроителей красной нитью проходила мысль о том, что проект нужно было выносить на обсуждение до того, как он был запущен в реализацию. Это был далеко не единственный и не самый острый вопрос в выступлениях экспертов, но, если бы создатели проекта позаботились о его решении, возможно, им удалось бы избежать других критических замечаний.
Презентация проходила в рамках экспертного совета в Самарском союзе архитекторов, где собрались видные градостроительные умы города и области. Справедливости ради нужно заметить, что с попустительского молчания (а порой с деятельного участия) многих из них исторический центр Самары и стал таким, каким он открывается сегодня: целые комплексы деревянных домов сжигаются вместе с жителями в преддверии масштабных строек, частокол из железобетонных свечек, разрезающих панораму города, и общая разруха. Все эти факты, требующие, казалось бы, изменить отношение к старому городу в сторону его бережного восстановления, в последнее время зазвучали как аргументы в пользу реализации новых крупномасштабных строек в центре. Исторический центр деградирует, «позорные гнилушки» не подлежат восстановлению, люди не хотят здесь жить (при этом мнение тех самых людей изо всех сил не замечается), а значит, нужно все снести и построить заново — краше и современнее. Эта мысль звучит как некая градостроительная концепция большинства новых проектов в старом городе. Очередной подобный проект реновации был представлен архитекторам в конце февраля. Презентацию проводили авторы и операторы проекта директор Самарского областного фонда жилья и ипотеки Ренат Мязитов и директор ООО «Октогон» Олег Никитенко.
Проект «Пять кварталов» распространяется на территорию площадью 27 га в историческом центре города в границах улиц Красноармейской, Галактионовской, Рабочей, Садовой, Льва Толстого и Молодогвардейской. Около 10 га этой территории будут кардинально перестроены — имеющаяся здесь историческая застройка будет снесена как ветхое жилье, а на ее месте появятся новые здания высотой до 11 этажей. На остальной территории обещают сохранить имеющуюся застройку (например, дом с магазином «Сюрприз» и другие шедевры позднесоветского типового строительства), обустроить общественные зоны и элементы благоустройства. А также реставрировать 39 памятников исторического и культурного наследия, выявленных на этой территории.
Авторы проекта предложили разбить каждый из кварталов на лоты, которые будут представлять собой площадку с подведенной инженерной инфраструктурой под строительство. Лоты будут передаваться застройщикам в аренду на 3 года. На каждой из площадок за это время должен появиться дом, высота которого будет зависеть от расположения в квартале — 3-5 этажей по периметру кварталов и многоэтажки до 11 этажей в центре. Облик домов не определен и будет разрабатываться застройщиком, как обещают авторы проекта, под контролем экспертного архитектурного сообщества. Реставрация памятников пойдёт «в нагрузку» к наиболее прибыльным лотам.
Планы проектировщиков распространяются и за границы обозначенных кварталов. Как рассказал Олег Никитенко, в идею проекта заложено, что после застройки одного квартала средства с его реализации пойдут на следующий и, в перспективе, эта система может распространиться на всю Старую Самару. Он привел данные неких опросов горожан, которые хотели бы жить в историческом центре, но не видят здесь для себя подходящих условий. При этом самим жителям города, пришедшим на обсуждения предложили не отвлекать экспертное сообщество бессодержательным возмущением. Здесь нужно отметить, что проект уже запущен в реализацию и часть жителей уже успели переселить. По информации «Новой» от жильцов, многим из них предлагают квартиры в Куйбышевском районе.
«В непосредственной близости от старого места жительства, чтобы не нарушать сложившиеся социо-культурные связи», — несколько слукавил Ренат Мязитов.
Реналь Мязитов рассказал, что СОФЖИ уже работает над подготовкой площадки первого из кварталов, расположенного в границах улиц Красноармейская, Садовая, Самарская и Льва Толстого. По информации оператора застройки, 90% жилья в этом квартале не соответствует «современным требованиям», а потому их жильцов решено расселить и построить здесь «качественное современное жилье». Докладчиков как будто не смущало, что они рассказывают архитекторам, как уже, до вынесения на экспертное и общественное обсуждения, распорядились судьбой целого городского квартала в историческом центре. Возмутившуюся было жительницу осадили, предложив придержать свое мнение до публичных слушаний.
Публичные слушания, кстати, должны состояться в обозримом будущем — проектировщики уже разработали и передали в городскую администрацию Проекты планировки и межевания этой территории.
Стоимость проекта составляет 25 млрд рублей, и его авторы надеются, что 80% этой суммы возьмут на себя частные инвесторы. Впрочем, авторы проекта уже сейчас говорят о том, что искать инвесторов для проекта будет непросто. Дело в том, что процесс расселения жильцов и освобождение площадки от прав третьих лиц, а также подведение инженерных сетей сделали этот участок настолько дорогим для застройки, что инвесторы пока не горят желанием его осваивать. По словам спикеров, проект не рассчитан на «хищный девелопмент» и предлагает начальную рентабельность в 10-12%. По мере реализации за счет капитализации территории этот показатель должен вырасти.
По предварительным подсчетам, стоимость строительства в квартале составит почти 30 тыс. рублей за кв.м. (при обычной стоимости около 10 тыс. рублей), что, конечно, повлияет и на итоговую цену квартир. Уже сейчас можно сказать, что на территории исторического центра предлагают построить жилье для самых обеспеченных жителей города, отселив отсюда всех небогатых старожилов. Авторы проекта и сами признают, что их цель — повысить стоимость жилья в историческом центре.
«Нам нужно сделать что-то, чтобы центральная часть города стоила дороже. Это будет привлекать самого разного рода инвестиции. А горожане получат достойную среду для проживания и проведения досуга», — рассудил проектировщик.
В качестве фактора, утяжеляющего бюджет проекта, Олег Никитенко выделил реконструкцию инженерных сетей на территории кварталов. Он рассказал, что здесь практически не осталось резерва на электричество, тепло и воду. Все инфраструктурные резервы этой территории вытянули на себя строящиеся тот тут то там многоэтажки. Он рассказал, что при разработке проекта рассматривались и варианты малоэтажного строительства, но в итоге сошлись на том, чтобы втиснуть в исторические кварталы максимально доступный метраж.
«Посадить сюда больший объем жилых и нежилых метров уже не удастся, потому что мы выбираем все возможности по плотности населения, количества парковочных мест и с точки зрения возможностей сетей», — рассказал Никитенко.
Выступление докладчиков вызвало среди архитекторов самую разную реакцию — от скепсиса относительно жизнеспособности проекта, возмущения его несоответствию обсуждаемой исторической территории до готовности принять участия в реализации и начать проектирование лотов.
Наиболее страстным защитником исторического центра на этот раз выступил член правления регионального отделения Союза архитекторов РФ Юрий Астахов. Он задал вопрос, который, кажется, поставил докладчиков в тупик: «Какая градостроительная задача решалась этим проектом?». И судя по тому, что ответа на него не последовало, можно делать выводы, что авторы и не предполагали, что проектирование нескольких кварталов в историческом и общественном центре города должно решать какие-то градостроительные задачи.
Юрий Астахов оспорил тезис, что проект привлечет в исторический центр больше населения. По его подсчетам сюда приедут столько же людей, сколько будет отселено. С той лишь разницей, что это будут более обеспеченные жители.
«Отселятся около 2 тысяч местных, небогатых жителей Ленинского района, которые селились по норме 19 кв. м. на человека. Новое жилье будет заселяться по современной норме в 40 кв.м. То есть, сколько уехало, столько и вернется. Другое дело, что уезжают менее обеспеченное население, приезжает более обеспеченное. Возникает вопрос сегрегации, это крайне нежелательный процесс, с которым борются во всем мире», — поделился своими расчетами Астахов.
Он, впрочем, сомневается, что этот проект вообще будет реализован, и найдутся инвесторы, которые возьмутся за столь дорогое и мало рентабельное строительство. Архитектор считает, что сейчас оператору проекта нужно направить все силы и ресурсы на то, чтобы решить, что делать с первым кварталом, где уже проведена большая и затратная работа по расселению жильцов.
«Остальные кварталы даже нет смысла обсуждать. Я разговаривал с застройщиками, они в один голос говорят, что никто на эту территорию с таким дорогим строительством заходить не будет, — рассказал Астахов. — Экономически проект романтический, наивный. У меня сомнения, как реализовать проект с точки зрения экономики. У вас возьмут более или менее привлекательные лоты, а все остальное останется, как есть».
Он отметил не соответствие процедурных вопросов реализации проекта — лоты будут распродаваться с торгов, но стоимость их уже определена. Предлагается провести архитектурный конкурс, но уже определены и этажность, и конфигурация стен, и даже цветовые решения и даже «тематика внутреннего пространства дворов». Он также напомнил об активном строительстве, которое уже сейчас ведется на территории этих кварталов по проектам, которые не были представлены ни экспертному сообществу, ни общественности. Это вопрос повис в воздухе, как и многие другие. Встал вопрос о строительстве детских садов и школ в этом районе. Оказалось, что школу там разместить невозможно, а садик предложили встроить в один из домов.
Архитекторы подняли вопрос, каким образом оператор планирует обеспечить архитектурное качество застройки, которое соответствует выбранному месту. В ответ оператор предложил ввести главного архитектора проекта, который будет координировать работу всех архитекторов на участке. А облик каждого из домов определять в результате конкурса. Тут уже оживились члены экспертного совета, забывшие о своих претензиях к проекту и уже готовые принять участие в его реализации.
Архитектор Дмитрий Якурнов рассказал, что ему нравится концепция проекта.
«Разделение на лоты — это полезно для исторического центра. Когда все определено, у застройщика не будет соблазна всё снести и построить там что-то огромное, — выделил он положительные стороны. — Если во всей этой задаче нет никакого лукавства, с чем я регулярно сталкиваюсь в нашей градостроительной политике».
Обсуждение продлилось более 2 часов, но архитекторы так и не высказали единого консолидированного мнения по проекту. С одной стороны звучали высказывания, что к исторические кварталы нельзя снести и застроить, и они требуют более деликатного подхода. С другой стороны предлагали реализовать здесь хоть что-то, лишь бы был комплексный подход, а не точечное строительство. Третьи говорили о технических, узкопрофессиональных нюансах, упущенных проектировщиками. Мнение жителей услышано не было. Строились многоэтажки и торговые центры. Кружево деревянной Самары продолжали сжигать и заменять глянцевым пластиком. Разрушались памятники архитектуры. Городские улицы звенели ручьями грязной талой воды. В лужах отражалась застывшая музыка — последние песни утраченной красоты.
