Все лгут, говорит доктор Хаус. Хаус по-английски — дом. Если применить эту максиму к нашей жизни, особенно той ее части, которая касается строительства домов, то мы увидим: все лгут, нарушая закон. Нагло и беззастенчиво или скромно и по незнанию, но нарушают. Вся история обманутых дольщиков в Самаре — это вопрос той самой мутной воды, которую так любят лить в Самаре и о которой с таким негодованием говорил губернатор Меркушкин.
Городская администрация, суды местные и казанские, следственное управление и строительные инспекции. Закон нарушают все. Но Россия это страна, где нарушать закон безнаказанно могут только его стражи. И доверчивым гражданам лишь остается взирать на этот беспредел в слабой надежде, что не дотянутся цепкие лапы, и брать ипотеку в Балаково — потому что в Самаре обманут. Мы возвращаемся к истории высотки в 96 квартале на углу Садовой и Вилоновской. Чтобы увидеть, как нагромождение лжи и произвола создало одну из самых сложных проблем в сфере долевого строительства. Хроника самарского беззакония на примере отдельного дома.
Хронология событий. «СредневожскСтрой». 2002-2010 гг.
В 2002 году строительная компания «ЭДС», состоящая практически из трех человек, получает участок земли 12 тысяч квадратных метров, в границах улиц Садовой, Вилоновской, Рабочей и Самарской. По всем существовавшим тогда правилам «ЭДС» был признан застройщиком, заключил договор на аренду земли с комитетом управления имуществом Самарской области на площадь в 12 тысяч метров, сроком на пять лет, и вся документация была оформлена.
Kвартал, надо отметить, не застроен и десять лет спустя. Фирма «ЭДС» заканчивает собственными силами строительство 20-этажного дома, который «торчит» из-за театра оперы и уродует вид на крупнейшую площадь Европы. Но вернемся на десять лет назад.
«ЭДС» должен был застроить весь квартал. Но по каким-то причинам для компании это оказалось трудным. В особенности на пересечении Вилоновской и Садовой, там было 22 дома, частично муниципальные, частично собственные, которые надо было сносить и расселять. По расселениям у строителей всегда много возни и головная боль, и это одна из причин, почему Чупшеву предложили вступить в застройку квартала. В 2002 году появляется постановление №250, которое дает разрешение «ЭДС» на застройку этой территории. А в 2003 году «ЭДС» заключает со «Средневолжскcтроем» договор №5, юридическая сила которого и законность очень сомнительны.
Согласно этому договору ИСK «Средневолжскстрой» становился заказчиком-застройщиком. По этому договору он наделялся правом собирать с дольщиков деньги и начинать строить. И по этому договору ЗАО «ЭДС» предоставляет ЗАО «Средневолжскстрой» участок в три тысячи метров.
Тем не менее за много лет этой длинной истории этот договор признан всеми судами. Начиная с 2004 года и заканчивая 2012 он везде признавался законным…
Сам договор №5 состоит из двух частей.
Часть первая. «ЭДС» обещает Чупшеву: я из тебя, сделаю полноценного застройщика. Администрация города выделит землю на тебя, и напрямую даст разрешение на строительство. И ты будешь самостоятельно все застраивать. Это первый пункт договора.
Второй пункт гласит – если у меня, у «ЭДС», не получится выполнить пункт №1, тогда мы вместе строим этот дом. И расписываются примерные условия взаимоотношений, как они дом будут строить. В том числе написано, что дом будет сдавать государству «ЭДС», квартиры подписывать вместе с Чупшевым будет «ЭДС». Еще в договоре есть пункт – если стройка остановится и в течение шести месяцев будет стоять по вине Чупшева (т.к. он главный подрядчик и застройщик), то он имеет право ее передать другому, такому же Чупшеву. На самом деле в России только государство может определять, застройщик ты или нет.
Обе стороны нарушили закон, потому что «ЭДС» взял на себя права назначить Чупшева застройщиком и он с этим согласился.
«ЭДС» в лице директора Kурлыкова честно писал письма «в город» Лиманскому с одной и той же просьбой – дайте Чупшеву землю, но землю не давали.
Исчезновение земли
А стройка уже шла вовсю и стройка шла без проблем до 2005 года. Чупшев продавал метраж, периодически с Kурлыковым они просили землю, процесс медленно шел, им даже дали проект постановления под Чупшева. Существуют письма, в которых говорится, что Минстрой вот-вот подпишет проект и Чупшев наконец-то станет полноценным хозяином этой территории.
Наступает 2005 год. И Kурлыков по неясной причине вдруг пишет в Минстрой заявление, что ему надо не двенадцать тысяч метров, а только девять. В результате Лиманский выносит постановление о разрешении строительства, в котором предоставляет Курлыкову 9 000 метров.
Никто не имел права давать ему эти 9 тысяч метров. Теоретически есть право дать ему девять тысяч метров плюс три. Разбить участок. На одной и той же площади не может быть двух кадастровых земельных участков с разными кадастровыми номерами. А здесь так и получилось.
И в 2005 году комитетом по управлению имуществом Самарской области заключается договор аренды с «ЭДС» на 9 000 метров. Все стороны подписывают договор и… Положено его регистрировать в Регпалате на Некрасовской, 3. «ЭДС» несет договор в палату, а палата, естественно, пишет: извините, вы нарушили закон, здесь уже есть участок с присвоением кадастрового номера.
И что делать? Подают на палату в арбитражный суд, который выносит антизаконное решение – признать законными этот участок в 9 тысяч метров. Соответственно, тот участок, что существовал вначале, площадью в 12 тысяч метров, становится незаконным и три тысячи метров просто исчезают.
Палата подает в апелляционный суд, потом в кассацию, но все они почему-то на стороне Лиманского. Это дело продолжается два года. Пока в 2007 году договор не зарегистрировали в палате. Незаконный договор незаконно признали законным, а ЗАО ИСК «Средневолжскстрой» осталось без земли.
Первая секция
Тем временем в очень нервной обставе Чупшев продолжает строить. И в том же 2005 году заселяется первая секция, подводятся коммуникации, живи — не хочу. Люди начинают оформлять право собственности и регистрировать его в палате. Но они оформляют право собственности на готовые квартиры. Здесь существует маленькая разница. Можно право собственности оформлять на незавершенную квартиру, там написано, что это не квартира, а некое помещение, при этом те же характеристики – этаж, площадь, технический паспорт и т.д. И здесь разница в том, что она регистрируется как объект незавершенного строительства. И жители первой секции с 2006 года начинают регистрировать свое жилье как квартиры. Причем им это удается только через суды.
Мы видим, что закон уже нарушался три раза:
Администрация города нарушила закон, по земле закон нарушался судом и тут тоже — нарушается федеральный закон, и жильцы получают право собственности в незаконченном доме, который не сдавался комиссии. Никто этот объект не принимал. Акта приема госкомиссией на сегодняшний день не существует. Сейчас 2012 год. И люди живут в первой секции уже шесть лет.
В итоге Чупшев остается без земли. И был уверен, что Курлыков его обманул. Чупшев подает в арбитражный суд на «ЭДС».
Но у Чупшева были очень плохие юристы,и они подают на «ЭДС» иск не по теме. Не учитывая, что договор №5 по своей сущности ничтожный, Чупшев обращается в суд, чтобы суд обязал «ЭДС» выполнить первую часть договора, то есть сделать Чупшева застройщиком. Напомним, что определять застройщика может только государство. Над ним все посмеялись, и в результате выносится решение – «ЭДС» не имел права так делать, не может заключать таких соглашений, это законодательством не предусмотрено.
И Чупшев очутился вне закона, у него нет земли, он никто, и никто ему не помогает. А он тем временем продолжает стройку и в 2007 году обращается в Минстрой с той же просьбой — дать ему землю.
Минстрой пишет в ответ: мы тебя знать не знаем, у нас с тобой нет никаких правоотношений. Чупшев снова пишет запрос в Минстрой, где ему отвечают: поскольку никаких правоотношений у нас с вами нет, землю мы вам предоставить не можем. Тогда Чупшев подает в суд уже на Минстрой. В 2007 году появилось решение суда на шести листах. Kак это ни странно, суд принял сторону Чупшева. Минстрой обязывают выделить участок земли, размежевать и т.д.
Перед этим судья расписывает в другом документе, какой Чупшев молодец, что всех расселил, провел коммуникации и за аренду земли платил. Она подвела ситуацию к тому, что те требования, которые предъявляются к застройщику в плане предоставления прав на получение земли, он исполнил и, следовательно, имеет полное право на землю.
Никаких препятствий для получения земли нет. Минстрой должен выделить землю.
Но Минстрой пишет апелляцию, где сообщает: я не имею права землю отдавать. Потому что она федеральная, у нас нет прав, и ей распоряжается Росреестр (Росимущество). А законодательство по земле часто менялось.
Чупшев пишет кассацию в Поволжье. А она выносит решение, где пишет, что если посмотреть на документ по праву собственности на землю, там написано, что кроме права федеральной собственности, еще без ограничения времени предоставляется право аренды этого участка земли городской власти г.о. Самара. То есть в самом проекте собственности написано, что земля федеральная, а внизу приписка, что без ограничения времени право аренды имеет г.о. Самара.
Остановка и банкротство
И тут речь идет о том, что если условно Донской не может дать землю, то может Тархов. Отменяют апелляцию, которую подавал Чупшев в первой инстанции, апелляцию отменяет кассация и отправляют на новое рассмотрение. Но рассматривает дело почему-то не первая инстанция, а опять апелляционный суд. И они выносят решение – Чупшев обратился не по адресу, отфутболивая его в Росреестр. Чупшев почему-то это решение не оспаривает, и оно вступает в надлежащую силу. Он затевает переписку с Росреестром – дайте землю.
Когда ему сказали, что он не туда обратился, он не стал оспаривать это решение. А в это время, заместитель начальника, второй человек в госинспекции строительного надзора Самарской области под ручку с каким-то милиционером пришел останавливать стройку…
В результате они пишут акт, в соответствии с которым стройку надо остановить. Первая причина – нет разрешения на строительство, нет земли. Вторая причина – нашли какие-то дефекты, технические, строительные… При этом в судебных материалах дела есть ответ из Москвы, что этот дом под контроль госинспекции строительства Самарской области не попадает, потому что он относится к уникальным строениям.
И расписано в документах, что относится к этим строениям. В первую очередь – фундамент глубже десяти метров. А тут 12 или 14 метров. И есть один орган в Москве, который контролирует строительство этих объектов. То есть инспекция не имела права останавливать стройку, но остановила.
Чупшев начинает судиться с ними. Результата нет. Стройка стоит, и компания неизбежно становится банкротом.
В 2008-2009 годах стройка останавливается и на Чупшева заводится уголовное дело. Параллельно он все еще ведет переписку с Росреестром – дайте землю. Те отказывают. Чупшеву землю не дают. На него заводится дело по банкротству. ГСУ начинает изымать документы.
И ГСУ тоже нарушило закон — они не переписали документы. И когда Чупшев пытался в арбитражном суде доказать свою правоту, он не мог добиться предоставления этих документов.
Этот процесс на самом деле еще не закончен. В арбитражном суде, когда у Чупшева требовали документы, его представитель по доверенности делал запрос полного перечня документов, которые у них есть. Судья сделал запрос – прошу перечислить не только папки изъятия, но и все документы, которые у вас есть. Ему долго не отвечали, потом прислали отказ. Он писал запросы. Но ему так ничего и не прислали второй раз. В итоге поменяли судью. Приходит другой судья и выносит решение. Документы все у Чупшева, то есть в ГСУ, сделавшем в «Средневожскстрое» несколько выемок, документов нет. Выносится решение – все требования к Чупшеву. На тот момент он уже сидел. Хотя вопрос с землей все же начал проясняться.
Пропавшее постановление
В 2006 году, после того как Курлыков получил 9 тысяч метров, Лиманский выносит постановление – предоставить «ЭДС» оставшийся кусок в 2800 метров. И никто ничего не знает про это постановление. Чупшев вне закона. ГИС остановил стройку. Чупшева в итоге посадили в тюрьму. В сентябре постановление случайно всплыло, суд сделал запрос, и пришел ответ, что есть 971 постановление.
Судью, который этим занимался, отправили в командировку. Он вернулся – квартира ограблена, а потом его увольняют с работы. Вот такое плохое постановление. И после того как это постановление всплыло, стало в общем-то ясно, что если Чупшев в чем-то и виноват, то прежде всего в том, что подписал десять лет назад, не подумав, договор №5. Этот договор вполне соответствовал духу времени, давшего нашему городу самое большое число обманутых дольщиков в масштабах всей России.
Юридическая практика в сфере строительства в эпоху мэра Лиманского отличалась полным игнором законодательства. Федерального, местного, гражданского, да какого угодно. Но то, что сошло с рук Георгию Сергеевичу, дорого обошлось строительной отрасли. Чупшеву этот правовой беспредел стоил жизни.
Этажи и обвинения
Но обвинили Чупшева вовсе не в том, что он подписал договор, противоречащий основам действующего законодательства. И даже не в том, что он вел стройку, не имея прав на землю под домом. Директор «Средневолжскстроя» попал под обвинение в хищении средств дольщиков. Как особо крупный мошенник. Следствие установило, что Чупшев специально создал компанию для мошенничества, а не для строительства. И похитил у дольщиков свыше полумиллиарда рублей. Следствие при этом опирается только на приходную часть бухгалетерии, начисто игнорируя тот факт, что Чупшев расселил и снес 22 дома, построил одну секцию полностью и поднял 19-этажный «барабан». Огромное здание на углу Садовой и Вилоновской. По мнению следствия, все это сделано на какие-то другие деньги. Абсурдность обвинений поддерживает часть дольщиков «Средневолжскстроя». Их можно понять. В погоне за деньгами или пытаясь убежать от проблем, Чупшев вместо заявленных 16 этажей собрался поднять дом до 25. И продал квартиры на этих этажах. Сегодня построено 19 этажей, но дольщики надеются, что им удастся достроить до 25. Если им это удастся, то спасибо Чупшеву за качество строительства вряд ли кто-то скажет. Он умер в тюрьме, оболганный и обманутый. Кажется, это называется неблагоприятным инвестиционным климатом.
