Распять Самару по кварталам

Самар­ским архи­тек­то­рам пред­ста­ви­ли про­ект «Пять квар­та­лов», раз­ра­бо­тан­ный и уже реа­ли­зу­е­мый Самар­ским област­ным фон­дом жилья и ипо­те­ки сов­мест­но с ком­па­ни­ей «Окто­гон». Встре­ча была дол­го­ждан­ной — через все выступ­ле­ния гра­до­стро­и­те­лей крас­ной нитью про­хо­ди­ла мысль о том, что про­ект нуж­но было выно­сить на обсуж­де­ние до того, как он был запу­щен в реа­ли­за­цию. Это был дале­ко не един­ствен­ный и не самый ост­рый вопрос в выступ­ле­ни­ях экс­пер­тов, но, если бы созда­те­ли про­ек­та поза­бо­ти­лись о его реше­нии, воз­мож­но, им уда­лось бы избе­жать дру­гих кри­ти­че­ских замечаний.

Пре­зен­та­ция про­хо­ди­ла в рам­ках экс­перт­но­го сове­та в Самар­ском сою­зе архи­тек­то­ров, где собра­лись вид­ные гра­до­стро­и­тель­ные умы горо­да и обла­сти. Спра­вед­ли­во­сти ради нуж­но заме­тить, что с попу­сти­тель­ско­го мол­ча­ния (а порой с дея­тель­но­го уча­стия) мно­гих из них исто­ри­че­ский центр Сама­ры и стал таким, каким он откры­ва­ет­ся сего­дня: целые ком­плек­сы дере­вян­ных домов сжи­га­ют­ся вме­сте с жите­ля­ми в пред­две­рии мас­штаб­ных стро­ек, часто­кол из желе­зо­бе­тон­ных све­чек, раз­ре­за­ю­щих пано­ра­му горо­да, и общая раз­ру­ха. Все эти фак­ты, тре­бу­ю­щие, каза­лось бы, изме­нить отно­ше­ние к ста­ро­му горо­ду в сто­ро­ну его береж­но­го вос­ста­нов­ле­ния, в послед­нее вре­мя зазву­ча­ли как аргу­мен­ты в поль­зу реа­ли­за­ции новых круп­но­мас­штаб­ных стро­ек в цен­тре. Исто­ри­че­ский центр дегра­ди­ру­ет, «позор­ные гни­луш­ки» не под­ле­жат вос­ста­нов­ле­нию, люди не хотят здесь жить (при этом мне­ние тех самых людей изо всех сил не заме­ча­ет­ся), а зна­чит, нуж­но все сне­сти и постро­ить зано­во — кра­ше и совре­мен­нее. Эта мысль зву­чит как некая гра­до­стро­и­тель­ная кон­цеп­ция боль­шин­ства новых про­ек­тов в ста­ром горо­де. Оче­ред­ной подоб­ный про­ект рено­ва­ции был пред­став­лен архи­тек­то­рам в кон­це фев­ра­ля. Пре­зен­та­цию про­во­ди­ли авто­ры и опе­ра­то­ры про­ек­та дирек­тор Самар­ско­го област­но­го фон­да жилья и ипо­те­ки Ренат Мязи­тов и дирек­тор ООО «Окто­гон» Олег Никитенко.

Про­ект «Пять квар­та­лов» рас­про­стра­ня­ет­ся на тер­ри­то­рию пло­ща­дью 27 га в исто­ри­че­ском цен­тре горо­да в гра­ни­цах улиц Крас­но­ар­мей­ской, Галак­ти­о­нов­ской, Рабо­чей, Садо­вой, Льва Тол­сто­го и Моло­до­гвар­дей­ской. Око­ло 10 га этой тер­ри­то­рии будут кар­ди­наль­но пере­стро­е­ны — име­ю­ща­я­ся здесь исто­ри­че­ская застрой­ка будет сне­се­на как вет­хое жилье, а на ее месте появят­ся новые зда­ния высо­той до 11 эта­жей. На осталь­ной тер­ри­то­рии обе­ща­ют сохра­нить име­ю­щу­ю­ся застрой­ку (напри­мер, дом с мага­зи­ном «Сюр­приз» и дру­гие шедев­ры позд­не­со­вет­ско­го типо­во­го стро­и­тель­ства), обу­стро­ить обще­ствен­ные зоны и эле­мен­ты бла­го­устрой­ства. А так­же реста­ври­ро­вать 39 памят­ни­ков исто­ри­че­ско­го и куль­тур­но­го насле­дия, выяв­лен­ных на этой территории.

Авто­ры про­ек­та пред­ло­жи­ли раз­бить каж­дый из квар­та­лов на лоты, кото­рые будут пред­став­лять собой пло­щад­ку с под­ве­ден­ной инже­нер­ной инфра­струк­ту­рой под стро­и­тель­ство. Лоты будут пере­да­вать­ся застрой­щи­кам в арен­ду на 3 года. На каж­дой из пло­ща­док за это вре­мя дол­жен появить­ся дом, высо­та кото­ро­го будет зави­сеть от рас­по­ло­же­ния в квар­та­ле — 3–5 эта­жей по пери­мет­ру квар­та­лов и мно­го­этаж­ки до 11 эта­жей в цен­тре. Облик домов не опре­де­лен и будет раз­ра­ба­ты­вать­ся застрой­щи­ком, как обе­ща­ют авто­ры про­ек­та, под кон­тро­лем экс­перт­но­го архи­тек­тур­но­го сооб­ще­ства. Рестав­ра­ция памят­ни­ков пой­дёт «в нагруз­ку» к наи­бо­лее при­быль­ным лотам.

Пла­ны про­ек­ти­ров­щи­ков рас­про­стра­ня­ют­ся и за гра­ни­цы обо­зна­чен­ных квар­та­лов. Как рас­ска­зал Олег Ники­тен­ко, в идею про­ек­та зало­же­но, что после застрой­ки одно­го квар­та­ла сред­ства с его реа­ли­за­ции пой­дут на сле­ду­ю­щий и, в пер­спек­ти­ве, эта систе­ма может рас­про­стра­нить­ся на всю Ста­рую Сама­ру. Он при­вел дан­ные неких опро­сов горо­жан, кото­рые хоте­ли бы жить в исто­ри­че­ском цен­тре, но не видят здесь для себя под­хо­дя­щих усло­вий. При этом самим жите­лям горо­да, при­шед­шим на обсуж­де­ния пред­ло­жи­ли не отвле­кать экс­перт­ное сооб­ще­ство бес­со­дер­жа­тель­ным воз­му­ще­ни­ем. Здесь нуж­но отме­тить, что про­ект уже запу­щен в реа­ли­за­цию и часть жите­лей уже успе­ли пере­се­лить. По инфор­ма­ции «Новой» от жиль­цов, мно­гим из них пред­ла­га­ют квар­ти­ры в Куй­бы­шев­ском районе.

«В непо­сред­ствен­ной бли­зо­сти от ста­ро­го места житель­ства, что­бы не нару­шать сло­жив­ши­е­ся социо-куль­тур­ные свя­зи», — несколь­ко слу­ка­вил Ренат Мязитов.

Реналь Мязи­тов рас­ска­зал, что СОФЖИ уже рабо­та­ет над под­го­тов­кой пло­щад­ки пер­во­го из квар­та­лов, рас­по­ло­жен­но­го в гра­ни­цах улиц Крас­но­ар­мей­ская, Садо­вая, Самар­ская и Льва Тол­сто­го. По инфор­ма­ции опе­ра­то­ра застрой­ки, 90% жилья в этом квар­та­ле не соот­вет­ству­ет «совре­мен­ным тре­бо­ва­ни­ям», а пото­му их жиль­цов реше­но рас­се­лить и постро­ить здесь «каче­ствен­ное совре­мен­ное жилье». Доклад­чи­ков как буд­то не сму­ща­ло, что они рас­ска­зы­ва­ют архи­тек­то­рам, как уже, до выне­се­ния на экс­перт­ное и обще­ствен­ное обсуж­де­ния, рас­по­ря­ди­лись судь­бой цело­го город­ско­го квар­та­ла в исто­ри­че­ском цен­тре. Воз­му­тив­шу­ю­ся было житель­ни­цу оса­ди­ли, пред­ло­жив при­дер­жать свое мне­ние до пуб­лич­ных слушаний.

Пуб­лич­ные слу­ша­ния, кста­ти, долж­ны состо­ять­ся в обо­зри­мом буду­щем — про­ек­ти­ров­щи­ки уже раз­ра­бо­та­ли и пере­да­ли в город­скую адми­ни­стра­цию Про­ек­ты пла­ни­ров­ки и меже­ва­ния этой территории.

Сто­и­мость про­ек­та состав­ля­ет 25 млрд руб­лей, и его авто­ры наде­ют­ся, что 80% этой сум­мы возь­мут на себя част­ные инве­сто­ры. Впро­чем, авто­ры про­ек­та уже сей­час гово­рят о том, что искать инве­сто­ров для про­ек­та будет непро­сто. Дело в том, что про­цесс рас­се­ле­ния жиль­цов и осво­бож­де­ние пло­щад­ки от прав тре­тьих лиц, а так­же под­ве­де­ние инже­нер­ных сетей сде­ла­ли этот уча­сток настоль­ко доро­гим для застрой­ки, что инве­сто­ры пока не горят жела­ни­ем его осва­и­вать. По сло­вам спи­ке­ров, про­ект не рас­счи­тан на «хищ­ный деве­ло­п­мент» и пред­ла­га­ет началь­ную рен­та­бель­ность в 10–12%. По мере реа­ли­за­ции за счет капи­та­ли­за­ции тер­ри­то­рии этот пока­за­тель дол­жен вырасти.

По пред­ва­ри­тель­ным под­сче­там, сто­и­мость стро­и­тель­ства в квар­та­ле соста­вит почти 30 тыс. руб­лей за кв.м. (при обыч­ной сто­и­мо­сти око­ло 10 тыс. руб­лей), что, конеч­но, повли­я­ет и на ито­го­вую цену квар­тир. Уже сей­час мож­но ска­зать, что на тер­ри­то­рии исто­ри­че­ско­го цен­тра пред­ла­га­ют постро­ить жилье для самых обес­пе­чен­ных жите­лей горо­да, отсе­лив отсю­да всех небо­га­тых ста­ро­жи­лов. Авто­ры про­ек­та и сами при­зна­ют, что их цель — повы­сить сто­и­мость жилья в исто­ри­че­ском центре.

«Нам нуж­но сде­лать что-то, что­бы цен­траль­ная часть горо­да сто­и­ла доро­же. Это будет при­вле­кать само­го раз­но­го рода инве­сти­ции. А горо­жане полу­чат достой­ную сре­ду для про­жи­ва­ния и про­ве­де­ния досу­га», — рас­су­дил проектировщик.

В каче­стве фак­то­ра, утя­же­ля­ю­ще­го бюд­жет про­ек­та, Олег Ники­тен­ко выде­лил рекон­струк­цию инже­нер­ных сетей на тер­ри­то­рии квар­та­лов. Он рас­ска­зал, что здесь прак­ти­че­ски не оста­лось резер­ва на элек­три­че­ство, теп­ло и воду. Все инфра­струк­тур­ные резер­вы этой тер­ри­то­рии вытя­ну­ли на себя стро­я­щи­е­ся тот тут то там мно­го­этаж­ки. Он рас­ска­зал, что при раз­ра­бот­ке про­ек­та рас­смат­ри­ва­лись и вари­ан­ты мало­этаж­но­го стро­и­тель­ства, но в ито­ге сошлись на том, что­бы втис­нуть в исто­ри­че­ские квар­та­лы мак­си­маль­но доступ­ный метраж.

«Поса­дить сюда боль­ший объ­ем жилых и нежи­лых мет­ров уже не удаст­ся, пото­му что мы выби­ра­ем все воз­мож­но­сти по плот­но­сти насе­ле­ния, коли­че­ства пар­ко­воч­ных мест и с точ­ки зре­ния воз­мож­но­стей сетей», — рас­ска­зал Никитенко.

Выступ­ле­ние доклад­чи­ков вызва­ло сре­ди архи­тек­то­ров самую раз­ную реак­цию — от скеп­си­са отно­си­тель­но жиз­не­спо­соб­но­сти про­ек­та, воз­му­ще­ния его несо­от­вет­ствию обсуж­да­е­мой исто­ри­че­ской тер­ри­то­рии до готов­но­сти при­нять уча­стия в реа­ли­за­ции и начать про­ек­ти­ро­ва­ние лотов.

Наи­бо­лее страст­ным защит­ни­ком исто­ри­че­ско­го цен­тра на этот раз высту­пил член прав­ле­ния реги­о­наль­но­го отде­ле­ния Сою­за архи­тек­то­ров РФ Юрий Аста­хов. Он задал вопрос, кото­рый, кажет­ся, поста­вил доклад­чи­ков в тупик: «Какая гра­до­стро­и­тель­ная зада­ча реша­лась этим про­ек­том?». И судя по тому, что отве­та на него не после­до­ва­ло, мож­но делать выво­ды, что авто­ры и не пред­по­ла­га­ли, что про­ек­ти­ро­ва­ние несколь­ких квар­та­лов в исто­ри­че­ском и обще­ствен­ном цен­тре горо­да долж­но решать какие-то гра­до­стро­и­тель­ные задачи.

Юрий Аста­хов оспо­рил тезис, что про­ект при­вле­чет в исто­ри­че­ский центр боль­ше насе­ле­ния. По его под­сче­там сюда при­едут столь­ко же людей, сколь­ко будет отсе­ле­но. С той лишь раз­ни­цей, что это будут более обес­пе­чен­ные жители.

«Отсе­лят­ся око­ло 2 тысяч мест­ных, небо­га­тых жите­лей Ленин­ско­го рай­о­на, кото­рые сели­лись по нор­ме 19 кв. м. на чело­ве­ка. Новое жилье будет засе­лять­ся по совре­мен­ной нор­ме в 40 кв.м. То есть, сколь­ко уеха­ло, столь­ко и вер­нет­ся. Дру­гое дело, что уез­жа­ют менее обес­пе­чен­ное насе­ле­ние, при­ез­жа­ет более обес­пе­чен­ное. Воз­ни­ка­ет вопрос сегре­га­ции, это крайне неже­ла­тель­ный про­цесс, с кото­рым борют­ся во всем мире», — поде­лил­ся сво­и­ми рас­че­та­ми Астахов.

Он, впро­чем, сомне­ва­ет­ся, что этот про­ект вооб­ще будет реа­ли­зо­ван, и най­дут­ся инве­сто­ры, кото­рые возь­мут­ся за столь доро­гое и мало рен­та­бель­ное стро­и­тель­ство. Архи­тек­тор счи­та­ет, что сей­час опе­ра­то­ру про­ек­та нуж­но напра­вить все силы и ресур­сы на то, что­бы решить, что делать с пер­вым квар­та­лом, где уже про­ве­де­на боль­шая и затрат­ная рабо­та по рас­се­ле­нию жильцов.

«Осталь­ные квар­та­лы даже нет смыс­ла обсуж­дать. Я раз­го­ва­ри­вал с застрой­щи­ка­ми, они в один голос гово­рят, что никто на эту тер­ри­то­рию с таким доро­гим стро­и­тель­ством захо­дить не будет, — рас­ска­зал Аста­хов. — Эко­но­ми­че­ски про­ект роман­ти­че­ский, наив­ный. У меня сомне­ния, как реа­ли­зо­вать про­ект с точ­ки зре­ния эко­но­ми­ки. У вас возь­мут более или менее при­вле­ка­тель­ные лоты, а все осталь­ное оста­нет­ся, как есть».

Он отме­тил не соот­вет­ствие про­це­дур­ных вопро­сов реа­ли­за­ции про­ек­та — лоты будут рас­про­да­вать­ся с тор­гов, но сто­и­мость их уже опре­де­ле­на. Пред­ла­га­ет­ся про­ве­сти архи­тек­тур­ный кон­курс, но уже опре­де­ле­ны и этаж­ность, и кон­фи­гу­ра­ция стен, и даже цве­то­вые реше­ния и даже «тема­ти­ка внут­рен­не­го про­стран­ства дво­ров». Он так­же напом­нил об актив­ном стро­и­тель­стве, кото­рое уже сей­час ведет­ся на тер­ри­то­рии этих квар­та­лов по про­ек­там, кото­рые не были пред­став­ле­ны ни экс­перт­но­му сооб­ще­ству, ни обще­ствен­но­сти. Это вопрос повис в воз­ду­хе, как и мно­гие дру­гие. Встал вопрос о стро­и­тель­стве дет­ских садов и школ в этом рай­оне. Ока­за­лось, что шко­лу там раз­ме­стить невоз­мож­но, а садик пред­ло­жи­ли встро­ить в один из домов.

Архи­тек­то­ры под­ня­ли вопрос, каким обра­зом опе­ра­тор пла­ни­ру­ет обес­пе­чить архи­тек­тур­ное каче­ство застрой­ки, кото­рое соот­вет­ству­ет выбран­но­му месту. В ответ опе­ра­тор пред­ло­жил вве­сти глав­но­го архи­тек­то­ра про­ек­та, кото­рый будет коор­ди­ни­ро­вать рабо­ту всех архи­тек­то­ров на участ­ке. А облик каж­до­го из домов опре­де­лять в резуль­та­те кон­кур­са. Тут уже ожи­ви­лись чле­ны экс­перт­но­го сове­та, забыв­шие о сво­их пре­тен­зи­ях к про­ек­ту и уже гото­вые при­нять уча­стие в его реализации.

Архи­тек­тор Дмит­рий Якур­нов рас­ска­зал, что ему нра­вит­ся кон­цеп­ция проекта.

«Раз­де­ле­ние на лоты — это полез­но для исто­ри­че­ско­го цен­тра. Когда все опре­де­ле­но, у застрой­щи­ка не будет соблаз­на всё сне­сти и постро­ить там что-то огром­ное, — выде­лил он поло­жи­тель­ные сто­ро­ны. — Если во всей этой зада­че нет ника­ко­го лукав­ства, с чем я регу­ляр­но стал­ки­ва­юсь в нашей гра­до­стро­и­тель­ной политике».

Обсуж­де­ние про­дли­лось более 2 часов, но архи­тек­то­ры так и не выска­за­ли еди­но­го кон­со­ли­ди­ро­ван­но­го мне­ния по про­ек­ту. С одной сто­ро­ны зву­ча­ли выска­зы­ва­ния, что к исто­ри­че­ские квар­та­лы нель­зя сне­сти и застро­ить, и они тре­бу­ют более дели­кат­но­го под­хо­да. С дру­гой сто­ро­ны пред­ла­га­ли реа­ли­зо­вать здесь хоть что-то, лишь бы был ком­плекс­ный под­ход, а не точеч­ное стро­и­тель­ство. Тре­тьи гово­ри­ли о тех­ни­че­ских, узко­про­фес­си­о­наль­ных нюан­сах, упу­щен­ных про­ек­ти­ров­щи­ка­ми. Мне­ние жите­лей услы­ша­но не было. Стро­и­лись мно­го­этаж­ки и тор­го­вые цен­тры. Кру­же­во дере­вян­ной Сама­ры про­дол­жа­ли сжи­гать и заме­нять глян­це­вым пла­сти­ком. Раз­ру­ша­лись памят­ни­ки архи­тек­ту­ры. Город­ские ули­цы зве­не­ли ручья­ми гряз­ной талой воды. В лужах отра­жа­лась застыв­шая музы­ка — послед­ние пес­ни утра­чен­ной красоты.